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SCI familiale : avantages, formalités et fiscalité
La SCI familiale (Société Civile Immobilière familiale) est une structure juridique permettant à des membres d’une même famille de gérer et transmettre un patrimoine immobilier plus facilement.
Que ce soit pour éviter les contraintes de l’indivision, faciliter la transmission d’un bien aux héritiers, ou encore bénéficier d’avantages fiscaux, la SCI familiale offre une solution flexible et optimisée.
Créer une SCI familiale permet aux parents, enfants, frères et sœurs ou autres proches de devenir associés au sein d’une même entité. Grâce à cette structure, les décisions sont centralisées et la gestion des biens est simplifiée, évitant ainsi les blocages et conflits souvent liés à l’indivision.
De plus, elle offre des avantages fiscaux intéressants, notamment en matière de donation et de transmission du patrimoine.
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
La SCI familiale est une forme spécifique de SCI, dont les associés sont exclusivement des membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, cousins, etc.). Elle permet de détenir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers tout en évitant les contraintes de l’indivision.
Une SCI familiale fonctionne comme une société civile immobilière classique, mais elle se distingue par le fait que ses associés doivent être liés par des liens de parenté ou d’alliance jusqu’au quatrième degré (parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs, oncles, tantes, cousins germains, etc.).
Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil et est soumise aux mêmes règles juridiques qu’une SCI classique :
- Elle doit être constituée d’au moins deux associés (aucun maximum n’est imposé par la loi).
- Son objet social doit être exclusivement civil, c’est-à-dire lié à la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle ne peut pas exercer d’activité commerciale comme l’achat revente de biens immobiliers.
- Elle possède une personnalité juridique distincte, ce qui signifie qu’elle peut signer des contrats, posséder des biens et engager des responsabilités indépendamment des associés.
La SCI familiale est donc une sous-catégorie de la SCI qui s’adresse spécifiquement aux familles souhaitant gérer un patrimoine immobilier commun tout en préparant sa transmission de manière optimisée.
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Pourquoi créer une SCI familiale ?
La SCI familiale offre de nombreux avantages pour la gestion, la transmission et la fiscalité du patrimoine immobilier. Elle permet d’éviter les inconvénients de l’indivision, de faciliter la transmission aux héritiers et d’optimiser la fiscalité.
Faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier
Éviter les blocages liés à l’indivision
Dans le cadre de l’indivision, toutes les décisions importantes (vente, travaux, gestion locative) doivent être prises à l’unanimité ou avec l’accord des 2/3 des indivisaires. Un seul héritier peut donc bloquer une décision et empêcher la gestion sereine d’un bien immobilier.
Avec une SCI familiale, la gestion est plus souple :
- Un gérant unique est désigné pour prendre les décisions courantes.
- Les décisions stratégiques sont prises en assemblée générale, selon les règles définies dans les statuts (majorité simple ou renforcée).
Pérenniser le patrimoine familial
Grâce à la SCI, les biens ne sont pas directement détenus par les membres de la famille, mais par la société. Ainsi :
- Il est impossible pour un associé de vendre seul un bien.
- Un associé souhaitant se retirer peut revendre ses parts à un autre membre de la famille, sans impacter la société.
- La SCI protège le patrimoine sur plusieurs générations en assurant une gestion stable et centralisée.
Séparer propriété et gestion
Dans une SCI, la propriété des biens immobiliers est représentée par des parts sociales. Cela permet :
- Aux parents de conserver le contrôle en tant que gérants, tout en donnant progressivement des parts aux enfants.
- D’éviter les conflits familiaux en structurant les droits et obligations de chaque membre dès la création de la SCI.
Optimiser la transmission de son patrimoine
L’un des grands avantages de la SCI familiale est de permettre une transmission progressive du patrimoine aux héritiers, tout en réduisant les droits de succession.
Donation progressive de parts sociales
En France, chaque parent peut transmettre tous les 15 ans jusqu’à 100 000 € par enfant sans payer de droits de donation. Plutôt que de transmettre un bien en une seule fois, la SCI permet de donner progressivement des parts sociales, en bénéficiant de cet abattement à chaque donation.
Séparation des droits entre usufruitier et nu-propriétaire
Avec une SCI, il est possible de démembrer les parts sociales :
- Les parents conservent l’usufruit (droit de percevoir les loyers et de gérer les biens).
- Les enfants reçoivent la nue-propriété (ils deviendront pleinement propriétaires à la disparition des parents).
Fiscalité avantageuse
La SCI familiale offre une optimisation fiscale intéressante, notamment en matière de transmission et d’imposition des revenus.
Choix entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS)
- Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés, selon leur part dans la société.
- Option possible pour l’impôt sur les sociétés (IS) : cela permet d’amortir l’achat des biens et de réduire l’impôt à court terme, mais entraîne une fiscalité plus lourde en cas de revente.
Réduction des droits de succession et de mutation
- En cas de donation de parts sociales, la fiscalité est allégée grâce aux abattements et à la possibilité de faire des transmissions progressives.
- Les droits de mutation sont calculés sur la valeur des parts sociales, qui peut être inférieure à la valeur réelle du bien (possibilité de décote)
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Comment fonctionne une SCI familiale ?
La SCI familiale repose sur une organisation structurée qui définit les rôles et responsabilités des associés, la gestion du patrimoine immobilier et la prise de décisions.
Les rôles et responsabilités des associés
Qui peut être associé dans une SCI familiale ?
Les associés doivent être liés par des liens familiaux (jusqu’au 4ᵉ degré), ce qui inclut :
- Parents et enfants
- Frères et sœurs
- Grands-parents et petits-enfants
- Oncles, tantes, cousins germains
Chaque associé détient des parts sociales, proportionnelles à son apport initial (en numéraire ou en nature).
Droits des associés
- Droit de vote : Chaque associé participe aux décisions de la société en fonction de ses parts.
- Droit d’information : Tout associé peut consulter les comptes et documents de la SCI.
- Droit de cession des parts : Un associé peut céder ses parts, mais une clause d’agrément (validation des autres associés) peut être imposée dans les statuts.
Responsabilités des associés
- Responsabilité illimitée mais proportionnelle : en cas de dettes, chaque associé est responsable à hauteur de ses parts sociales, mais ses biens personnels peuvent être engagés.
- Engagement financier : chaque associé doit participer aux dépenses et charges de la SCI.
Le rôle du gérant
Le gérant est la personne désignée pour administrer la SCI familiale. Il peut être un associé ou un tiers, et il est nommé par les statuts ou par une décision des associés.
Missions du gérant
- Gérer les biens immobiliers : Il s’occupe de la gestion locative, des travaux et de l’entretien des biens.
- Représenter la SCI : Il signe les contrats (baux, emprunts…) et gère les relations avec les administrations.
- Réaliser la comptabilité : Il tient les comptes et organise les assemblées générales
Étendue des pouvoirs du gérant
Le gérant peut prendre des décisions seul pour la gestion courante, mais certaines décisions importantes nécessitent un vote des associés :
- Vente d’un bien
- Modification des statuts
- Cession de parts sociales
Bon à savoir : dans une SCI familiale où les parents sont cogérants, leur mandat dure généralement jusqu’à leur décès, assurant ainsi une continuité dans la gestion du patrimoine.
La gestion des biens immobiliers
Achat et détention d’un bien immobilier
- La SCI peut acquérir un bien immobilier avec les apports des associés ou via un emprunt bancaire.
- Le bien est propriété de la SCI, et non directement des associés.
Location et exploitation des biens
Une SCI familiale peut mettre en location ses biens. Cependant, elle doit respecter certaines règles :
- Location nue (non meublée) : pas de contrainte particulière.
- Location meublée : considérée comme une activité commerciale, elle oblige la SCI à passer à l’IS (impôt sur les sociétés).
Règles comptables et obligations administratives
- Tenue d’une comptabilité : même si une SCI n’a pas d’obligation légale stricte, une comptabilité rigoureuse est recommandée.
- Assemblée générale annuelle : Elle permet d’approuver les comptes et de prendre des décisions importantes.
- Immatriculation et mise à jour des statuts : Tout changement (gérant, siège social…) doit être signalé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Quels sont les avantages et les inconvénients
de la SCI familiale ?
Les avantages de la SCI familiale
Avec une SCI, la gestion immobilière est détenue par la société et non directement par les héritiers. Cela évite :
- Les conflits entre héritiers sur l’entretien, la location ou la vente du bien.
- Les blocages liés aux décisions collectives imposées par l’indivision.
- La gestion compliquée d’un bien détenu par plusieurs personnes.
Une transmission facilitée et optimisée fiscalement
La SCI permet d’éviter les frais élevés de succession en organisant une donation progressive des parts sociales aux héritiers.
- Chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans payer de droits.
- La transmission peut être effectuée en nue-propriété, permettant aux parents de conserver l’usufruit et de continuer à percevoir les loyers.
Une protection du patrimoine contre les risques familiaux
En cas de divorce, mésentente ou besoin d’un héritier de vendre, la SCI permet de préserver l’intégrité du patrimoine :
- Pas de vente forcée : un héritier ne peut pas forcer la vente du bien, contrairement à l’indivision.
- Facilité de sortie : un associé peut vendre ses parts sans que cela impacte directement le bien immobilier.
- Gestion maintenue : même en cas de décès ou de séparation, la SCI continue d’exister.
Les inconvénients de la SCI familiale
Une responsabilité illimitée des associés
Contrairement à une SARL ou une SAS, la SCI ne limite pas la responsabilité des associés :
- Chaque associé est responsable des dettes de la SCI sur son patrimoine personnel.
- Si la SCI est endettée, les créanciers peuvent se retourner contre les associés à hauteur de leurs parts.
Des formalités de création et de gestion contraignantes
Créer et gérer une SCI demande plus de démarches qu’une simple indivision :
- Rédaction des statuts (souvent avec un notaire ou un avocat).
- Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
- Publication dans un journal d’annonces légales.
- Obligation de tenir une comptabilité rigoureuse et d’organiser une assemblée générale annuelle
Une imposition lourde en cas de revente des biens
Si une SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), elle bénéficie d’un cadre fiscal avantageux sur les revenus mais doit payer un impôt plus élevé lors de la vente d’un bien.
- Plus-value immobilière imposée à 25 % (contre 19 % pour un particulier sous l’IR).
- Impossibilité d’exonération après 30 ans de détention, contrairement à un particulier.
Comment créer une SCI familiale : étapes à suivre
La création d’une SCI familiale nécessite de suivre un processus juridique et administratif précis. Voici les 5 étapes clés pour constituer votre société et gérer votre patrimoine immobilier en toute sérénité.
Étape 1 : Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts sont indispensables au moment de la création de la SCI familiale. Ils définissent :
- L’identité de la société (nom, siège social, durée…).
- L’objet social (gestion et location d’un bien immobilier familial).
- Les modalités de gestion (nomination du gérant, prises de décision…).
- Les droits et devoirs des associés.
- Les règles de cession des parts sociales.
Points à surveiller :
- Le gérant : désigné dans les statuts et peut être un parent ou un tiers.
- Les clauses de sortie : préciser les conditions de cession des parts sociales pour éviter les conflits familiaux.
- L’objet social : il ne doit pas être commercial (ex. : interdiction de faire de l’achat revente de biens)
La rédaction des statuts peut se faire sous seing privé (entre les associés) ou via un notaire si un bien immobilier est directement apporté à la SCI.
Étape 2 : déposer le capital social
La SCI doit avoir un capital social, qui peut être constitué de :
- Apports en numéraire (argent déposé sur un compte bancaire)
- Apports en nature (biens immobiliers, meubles…)
Une SCI peut être créée avec 1 € seulement, mais un capital trop faible peut poser problème pour obtenir un prêt bancaire. Si un bien immobilier est apporté, l’intervention d’un notaire est obligatoire et des droits d’enregistrement sont à prévoir.
Étape 3 : Publier une annonce légale
Une annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège social. Elle sert à informer les tiers de la création de la SCI et garantit la transparence juridique.
L’annonce doit contenir :
- Nom et objet de la SCI.
- Adresse du siège social.
- Nom du gérant.
- Durée de vie de la société (jusqu’à 99 ans maximum).
Le coût moyen de l’annonce légale est entre 185 € et 217 € HT, selon le département.
Étape 4 : immatriculer la société
Pour obtenir l’immatriculation de la SCI, un dossier doit être déposé auprès du guichet unique de l’INPI (ex-CFE). L’immatriculation sert à obtenir un extrait K-bis, qui est la « carte d’identité » de la société. Cela permet à la SCI d’ouvrir un compte bancaire et de signer des contrats.
Pièces à fournir :
- Statuts signés par tous les associés.
- Attestation de dépôt du capital social.
- Justificatif de domiciliation du siège social.
- Formulaire de déclaration de constitution (M0).
- Attestation de non condamnation du gérant.
- Attestation de parution de l’annonce légale.
- Liste des bénéficiaires effectifs (associés détenant plus de 25 % des parts)
La réception du K-bis se fait sous 1 à 2 semaines après validation du dossier.
FAQ - SCI familiale
Peut-on créer une SCI familiale sans notaire ?
Oui, il est possible de créer une SCI familiale sans notaire si aucun bien immobilier n’est apporté à la création. Même si l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire, il est recommandé pour rédiger des statuts clairs et éviter les conflits futurs.
Quel intérêt de faire une SCI familiale ?
Avoir recours à la SCI familiale plutôt que l'indivision permet d'éviter les conflits liés à la gestion de biens immobiliers et plus particulièrement lors d'une succession ou d'une séparation entre époux. Elle facilite également la transmission progressive du patrimoine immobilier aux héritiers, notamment par le biais de donations successives de parts sociales.
Quels sont les impôts à payer pour une SCI familiale ?
Par défaut, la SCI familiale est soumise à l'IR, ce qui signifie que les bénéfices fonciers sont directement imposés entre les mains des associés, en fonction de leur quote-part dans le capital social. Chaque associé déclare sa part de revenus fonciers dans sa déclaration de revenus personnelle.
La SCI familiale peut opter pour l'IS. Dans ce cas, la société est imposée directement sur ses bénéfices. Les bénéfices sont imposés au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 euros, puis au taux normal de 25 %.
La société est également redevable de la TVA et doit l'appliquer sur les loyers pratiqués.
Pourquoi mettre ses enfants dans une SCI ?
L'intégration d'enfants mineurs au capital d'une SCI familiale revêt principalement de l'avantage fiscal qui en découle. En effet, cette structure permet d'optimiser la transmission patrimoniale en octroyant des abattements fiscaux sur les donations tous les 15 ans. Les parents peuvent donner la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l'usufruit, ce qui réduit la valeur taxable des parts transmises.
Comment dissoudre une SCI familiale ?
La dissolution d'une SCI familiale se déroule en deux phases principales : la dissolution et la liquidation. Enfin la société est radiée, ce qui signifie qu'elle perd supprime son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
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Article écrit le 06/03/2025 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
Avertissement : cette page ne doit pas être considérée comme une sollicitation, un conseil en investissement, une recommandation ou une offre de souscrire ou de conclure une quelconque opération sur cet instrument financier et n’emporte aucun engagement contractuel de la part de Valority. L’investissement dans les produits financiers comporte des risques et notamment un risque de perte en capital, partielle ou totale, risque que vous acceptez en cas d’investissement et que vous devez être financièrement en mesure de supporter. Au regard de ces risques, tout Investisseur potentiel doit disposer des connaissances et de l’expérience nécessaires pour évaluer les caractéristiques et les risques liés à chaque opération. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
