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Création d'une SCI : quelles sont les étapes à suivre ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui séduit de plus en plus d’investisseurs et de familles souhaitant optimiser la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier. En 2025, avec des évolutions législatives et des solutions de création simplifiées en ligne, il est plus facile que jamais de constituer une SCI pour acheter, gérer ou transmettre un bien immobilier.
Créer une SCI présente plusieurs avantages : elle permet d’éviter les contraintes de l’indivision, d’optimiser la fiscalité et d’organiser efficacement la transmission des biens aux héritiers. Toutefois, cette structure impose également des obligations légales et administratives, notamment en ce qui concerne la rédaction des statuts, l’immatriculation et la gestion comptable.
Alors, comment créer une SCI ? Quelles sont les démarches à suivre et les conditions à respecter ? Cet article vous guide étape par étape pour réussir la création de votre SCI.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une SCI est une société civile où au moins deux associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports. Elle a pour but principal l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, qu’ils soient destinés à la location ou simplement conservés comme patrimoine.
Chaque associé est responsable des dettes de la SCI de manière indéfinie, mais seulement à hauteur de sa part dans la société. Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI ne peut pas avoir d’activité de nature commerciale (ex : achat revente de biens immobiliers de façon habituelle).
Selon les objectifs des associés, plusieurs formes de SCI peuvent être constituées :
- SCI de gestion : La plus courante, elle permet de détenir et louer des biens immobiliers sans avoir à gérer une indivision.
- SCI familiale : Adaptée aux transmissions de patrimoine, elle facilite le partage entre héritiers tout en optimisant les frais fiscaux.
- SCI d’attribution : Permet d’acquérir un bien immobilier en commun pour ensuite le répartir entre les associés.
- SCI construction vente : Destinée à la construction et revente de biens immobiliers, avec une finalité plus proche d’une activité commerciale.
- SCI à capital variable : Offre une plus grande flexibilité en permettant l’entrée et la sortie d’associés sans formalités complexes.
Quel est l'intérêt de créer une SCI ?
Opter pour une Société Civile Immobilière (SCI) présente plusieurs avantages stratégiques, notamment en matière fiscale, de transmission de patrimoine et de gestion immobilière. Cette structure permet d’éviter certaines contraintes de l’indivision et d’optimiser l’organisation de ses biens immobiliers.
Avantages fiscaux
L’un des principaux atouts de la SCI réside dans la souplesse fiscale qu’elle offre aux associés. Deux régimes d’imposition sont possibles :
- Impôt sur le Revenu (IR) : par défaut, les revenus locatifs sont imposés au nom des associés, en fonction de leur quote-part. Avantageux pour les petits investisseurs qui souhaitent bénéficier des abattements liés aux revenus fonciers.
- Impôt sur les Sociétés (IS) : la SCI est imposée comme une entreprise et peut déduire ses charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissements). Idéal pour ceux qui veulent réinvestir les bénéfices dans de nouveaux projets. Toutefois, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable et non sur le prix d’achat, ce qui peut entraîner une imposition plus élevée à la revente.
Transmission et protection du patrimoine
Une SCI facilite la transmission d’un bien immobilier à ses héritiers tout en réduisant les frais fiscaux.
- Éviter l’indivision : Lors d’une succession, l’indivision peut générer des conflits entre héritiers. Avec une SCI, la transmission se fait sous forme de parts sociales, permettant un contrôle plus souple.
- Anticiper la transmission :
- Les parents peuvent donner progressivement des parts de la SCI à leurs enfants pour bénéficier des abattements fiscaux (jusqu’à 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans).
- La gestion du bien reste sous le contrôle du gérant de la SCI, évitant ainsi une dispersion du patrimoine.
- Protection du conjoint : En cas de décès, un conjoint peut conserver l’usufruit des parts et éviter la vente forcée du bien immobilier.
Gestion et financement facilités
Créer une SCI permet d’optimiser la gestion immobilière, notamment dans le cadre d’un investissement locatif.
- Gestion simplifiée :
- Contrairement à l’indivision, la SCI permet d’attribuer la gestion à un gérant unique, évitant ainsi les blocages dans les prises de décision.
- Possibilité d’inscrire dans les statuts des règles claires sur la gestion des loyers, la vente des biens, etc.
- Accès facilité aux financements :
- Une SCI peut contracter un prêt immobilier en son nom, offrant plus de garanties aux banques qu’un financement personnel.
- Les associés peuvent regrouper leurs ressources pour obtenir un meilleur taux d’emprunt.
- Mutualisation des coûts :
- Répartition des charges (travaux, impôts, assurances) entre plusieurs associés.
- Possibilité d’optimiser la rentabilité locative en achetant et gérant plusieurs biens sous une même structure.
Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?
Avant de se lancer dans la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), il est essentiel de connaître les conditions légales à respecter. Plusieurs éléments doivent être pris en compte, notamment le nombre d’associés, la constitution du capital et la rédaction des statuts.
Nombre et profil des associés
- Minimum de deux associés : une SCI ne peut pas être créée par une seule personne. Il faut au moins deux associés, qui peuvent être des particuliers ou des personnes morales.
- Aucune limite maximale : il est possible d’avoir autant d’associés que souhaité, ce qui permet d’adapter la structure en fonction du projet immobilier.
- Les mineurs peuvent être associés : un enfant mineur peut posséder des parts dans une SCI, mais avec l’autorisation de ses représentants légaux. Cela peut être une stratégie intéressante pour anticiper une succession.
Le capital social de la SCI
- Aucun minimum obligatoire : il est possible de créer une SCI avec un capital de 1€, mais cela peut être problématique pour obtenir un financement bancaire.
- Apports en numéraire ou en nature : le capital social peut être constitué d’apports en numéraire (sommes d’argent) ou bien d’apports en nature (un bien immobilier, un terrain…)
- Capital fixe ou variable : Une SCI peut être à capital fixe (défini dès la création) ou à capital variable, ce qui permet d’ajouter ou de retirer des associés sans formalités lourdes.
Les étapes de création d’une SCI
Les formalités de création sont composées de plusieurs étapes administratives et juridiques. La rédaction des statuts, le dépôt du capital, la publication d’une annonce légale et l’immatriculation sont autant de formalités indispensables pour que la SCI puisse exister légalement. Chacune de ces étapes doit être réalisée avec rigueur afin d’éviter tout blocage ou rejet du dossier.
1 : Rédaction et signature des statuts
La première étape de création d’une SCI est la rédaction des statuts. Les statuts de la société définissent les règles de fonctionnement, ainsi que les droits et obligations des associés. Ils doivent mentionner plusieurs éléments obligatoires, notamment :
- La forme juridique (SCI).
- La dénomination sociale (nom de la société).
- L’objet social (ex : gestion d’un patrimoine immobilier).
- L’adresse du siège social.
- Le capital social (montant et répartition entre associés).
- La durée de vie de la société (99 ans maximum).
- Les modalités de fonctionnement (rôle du gérant, prise de décisions, cession des parts…).
Conseil : faites rédiger les statuts par un expert pour éviter les erreurs et anticiper d’éventuels conflits. Si vous souhaitez créer une SCI familiale, certains membres peuvent se charger de la rédaction des statuts.
2 : Dépôt du capital social
Une fois les statuts signés, les associés doivent procéder au dépôt du capital social. Ce dernier peut être constitué d’apports en numéraire, c’est-à-dire d’une somme d’argent, ou d’apports en nature, tels qu’un bien immobilier ou du mobilier.
Il n’existe pas de capital minimum légal pour la création d’une SCI, ce qui signifie qu’il est possible de la constituer avec un capital de seulement un euro. Toutefois, un capital trop faible peut compliquer l’obtention de financements bancaires.
Pour le dépôt du capital, il est nécessaire d’ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI et d’y verser les fonds. Une attestation de dépôt des fonds sera alors délivrée par la banque.
Ce document est essentiel pour l’immatriculation de la société. Dans le cas d’un apport en nature, une évaluation du bien est souvent requise, et son transfert doit être officialisé par un acte notarié.
3 : Publication d’une annonce légale
Afin d’informer les tiers de la création de la SCI, il est obligatoire de publier un avis dans un journal d’annonces légales du département où se situe le siège social de la société. Cette publication permet de rendre officielle l’existence de la SCI et de garantir une certaine transparence vis-à-vis des partenaires et des administrations.
L’annonce légale doit mentionner plusieurs informations, telles que la dénomination sociale de la SCI, sa forme juridique, l’adresse du siège social, le montant du capital social, l’identité du ou des gérants, ainsi que la durée de la société.
Le coût de cette publication varie en fonction du département, mais se situe généralement entre 185 et 217 euros. Une fois l’annonce publiée, une attestation de parution est délivrée et devra être ajoutée au dossier d’immatriculation.
4 : Immatriculation de la SCI
La dernière étape de création d’une SCI est son immatriculation auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) via le Guichet Unique. Cette formalité permet d’obtenir l’extrait Kbis, document officiel attestant de l’existence légale de la société.
Pour immatriculer la SCI, un dossier complet doit être déposé en ligne sur le site du Guichet Unique. Ce dossier doit comprendre plusieurs pièces justificatives, notamment :
- un exemplaire original des statuts signé par tous les associés
- l’attestation de dépôt du capital social
- l’attestation de parution de l’annonce légale
- un justificatif d’identité du gérant
- une déclaration de non condamnation signée par ce dernier
- un justificatif d’occupation des locaux utilisés comme siège social
Si l’un des associés est une personne morale, un extrait de son immatriculation au registre des sociétés est également requis.
Une fois le dossier déposé, le greffe du tribunal de commerce examine les documents et valide la création de la SCI. En cas d’erreur ou de pièce manquante, des demandes de correction peuvent être formulées, ce qui peut rallonger le délai d’immatriculation. Si le dossier est complet, l’extrait Kbis est délivré sous quelques jours, permettant ainsi à la SCI d’être officiellement enregistrée et de commencer ses activités.
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Quel est le coût de création d'une SCI ?
Le coût de création d’une SCI dépend des formalités obligatoires, du choix d’un accompagnement professionnel et des éventuelles options supplémentaires choisies par les associés. Les principaux frais sont les suivants :
| Dépense | Coût estimé |
|---|---|
| Rédaction des statuts |
0 € sans accompagnement. Entre 1 500 et 2 000 € pour un accompagnement par un expert. |
| Acte notarié (si apport immobilier) | Variable selon la valeur du bien |
| Publication de l’annonce légale | entre 185 et 217 € HT selon le département de publication |
| Immatriculation au RCS | 66.88 € TTC |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 21.41 € TTC |
| Dépôt du capital social |
montant minimal de 1 €. Frais de dépôt varient entre 0 et plus de 100 €. |
En moyenne, le coût total de création d’une SCI oscille entre 300 et 3 000 euros, selon que les associés choisissent une création autonome ou avec l’accompagnement d’un professionnel.
Délais de création d’une SCI
Le temps nécessaire pour créer une SCI dépend de plusieurs facteurs, notamment la rapidité avec laquelle les documents sont réunis et la charge de travail des services administratifs.
- Rédaction des statuts : cette étape peut être réalisée en quelques heures si elle est effectuée par les associés eux-mêmes, ou en quelques jours si un notaire ou un avocat est sollicité.
- Dépôt du capital social : une fois le compte bancaire ouvert, l’attestation de dépôt des fonds est généralement obtenue sous 48 à 72 heures.
- Publication de l’annonce légale : cette formalité est traitée rapidement, souvent dans un délai de 24 à 48 heures après l’envoi de l’annonce au journal.
- Immatriculation de la SCI : une fois le dossier complet déposé sur le Guichet Unique, il faut compter en moyenne 5 à 10 jours pour obtenir l’extrait Kbis, document attestant de l’existence légale de la SCI.
FAQ - création
d'une SCI
Peut-on créer une SCI seul ?
Non, une SCI nécessite au moins deux associés, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. Il est donc impossible de créer une SCI en étant seul. Toutefois, une alternative consiste à créer une autre société (par exemple une EURL ou une SASU) qui deviendrait le second associé de la SCI. Cette solution est parfois utilisée pour bénéficier des avantages de la SCI tout en restant le seul décisionnaire.
Quelle est la différence entre une SCI et l’indivision ?
La SCI et l’indivision sont deux modes de détention d’un bien immobilier, mais elles présentent des différences majeures. Dans l’indivision, chaque propriétaire détient une quote-part du bien, et les décisions doivent souvent être prises à l’unanimité, ce qui peut générer des blocages en cas de désaccord entre les indivisaires.
À l’inverse, une SCI est une personne morale dotée de statuts définissant les règles de gestion. Les associés détiennent des parts sociales, et les décisions sont prises selon les modalités prévues dans les statuts, souvent à la majorité. La SCI permet donc une gestion plus fluide et sécurisée du patrimoine immobilier.
Peut-on créer une SCI en ligne ?
Oui, il est possible de créer une SCI entièrement en ligne via des plateformes juridiques spécialisées. Ces services prennent en charge la rédaction des statuts, le dépôt du capital social, la publication de l’annonce légale et l’immatriculation auprès du RCS. Ce processus permet de gagner du temps et d’éviter certaines erreurs administratives.
Peut-on acheter un bien immobilier avec une SCI ?
Oui, l’un des principaux objectifs d’une SCI est de permettre l’achat et la gestion d’un bien immobilier à plusieurs. La SCI peut acquérir un bien en contractant un emprunt, et chaque associé contribue au remboursement du prêt en fonction de sa participation. Cette structure facilite également la transmission du bien et optimise la gestion locative si le bien est destiné à la location.
Comment fonctionne la transmission d’un bien avec une SCI ?
La SCI facilite la transmission d’un bien immobilier, notamment dans un cadre familial. Plutôt que de transmettre un bien en indivision, ce qui peut entraîner des conflits et des coûts élevés, il est possible de transmettre des parts sociales de la SCI aux héritiers. Cette méthode permet de répartir progressivement la transmission et de bénéficier d’abattements fiscaux sur les donations (jusqu’à 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans).
Par ailleurs, la gestion du bien reste centralisée au sein de la SCI, ce qui évite les blocages liés à l’indivision. Il est également possible d’anticiper une succession en insérant des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI, comme la désignation d’un gérant qui continuera à administrer le bien après le décès des parents.
Peut-on transformer une SCI en une autre forme de société ?
Il est possible de transformer une SCI en une Société Commerciale, comme une SARL ou une SAS, si l’activité exercée par la SCI évolue et devient commerciale. Toutefois, cette transformation entraîne des conséquences fiscales importantes. En effet, la SCI étant une société civile, elle n’est pas soumise aux mêmes règles qu’une société commerciale, et un changement de statut peut entraîner une imposition immédiate des plus-values latentes sur les biens immobiliers détenus. Cette opération doit donc être soigneusement étudiée avant d’être réalisée.
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Article écrit le 19/02/2025 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
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