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Loi Malraux 2025 :
tout savoir pour défiscaliser dans l'ancien
Instaurée en 1962, la Loi Malraux encourage la rénovation des immeubles anciens situés dans des zones protégées en offrant une réduction d’impôt allant jusqu’à 30% sur les travaux, avec un plafond de 400 000 € sur 4 ans. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer le bien pendant au moins 9 ans.
Ce dispositif reste en 2025 l’un des plus attractifs pour les investisseurs fortement imposés, combinant valorisation patrimoniale et avantages fiscaux. Comment fonctionne-t-il ? Quelles sont les conditions à remplir ? Cet article vous guide à travers les points essentiels pour réussir un investissement en Loi Malraux.
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux, ou la loi sur la protection du patrimoine culturel, est une loi française adoptée en 1962. Cette loi vise à préserver et à promouvoir le patrimoine architectural et culturel de la France. Elle porte le nom d’André Malraux, ancien ministre de la Culture, qui a joué un rôle déterminant dans son élaboration et sa mise en œuvre. La loi Malraux offre des incitations fiscales aux propriétaires et aux investisseurs pour la restauration des immeubles situés dans les quartiers anciens et les zones urbaines protégées.
À l’époque, la modernisation des villes menaçait les quartiers historiques, souvent laissés à l’abandon ou remplacés par des constructions modernes. La loi Malraux est alors conçue pour protéger et restaurer des ensembles urbains remarquables, en encourageant les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation grâce à une incitation fiscale attractive.
Les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction des dépenses engagées pour la restauration. Les investisseurs, quant à eux, peuvent bénéficier d’une déduction fiscale sur les revenus générés par la location du bien après sa rénovation. Grâce à la loi Malraux, de nombreux quartiers historiques et bâtiments emblématiques ont été préservés et restaurés, contribuant ainsi à préserver le patrimoine culturel et architectural de la France.
ÉTAPES
Comment investir en Loi Malraux ?
1 Acquérir
2 Obtention de
l'autorisation
l'autorisation
3 Respecter le seuil
des dépenses
des dépenses
4 Louer le bien
1 Acquérir
Pour bénéficier du dispositif, il faudra se porter acquéreur d’un logement situé en S.S ou P.V.A.P et être à l’initiative de travaux de rénovations complets de l’immeuble, déclarés d’utilité publique.
2 Obtention de
l'autorisation
l'autorisation
Avant leur réalisation, les opérations de réhabilitation devront être soumises à l’obtention d’une Autorisation Spéciale auprès du Préfet (ASP) et être suivies par un Architecte des Bâtiments de France pendant toute la durée de leur réalisation.
3 Respecter le seuil
des dépenses
des dépenses
Le seuil des dépenses des travaux éligibles aux réductions d’impôt correspond à 100 000 € par année sur 4 ans, soit 400 000 € au total. Ce dispositif est exclu du plafonnement global des niches fiscales.
4 Louer le bien
Une fois la mise sur le marché du bien, celui-ci devra être destiné à la location au plus tard 1 an après la date d’achèvement des travaux et pour une durée minimale de 9 ans.
Investissement en Loi Malraux : quel fonctionnement ?
La Loi Malraux repose sur un principe simple : offrir une réduction d’impôt aux propriétaires qui entreprennent des travaux de rénovation sur des immeubles anciens situés dans des zones protégées. En contrepartie, ils doivent s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans.
Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction du montant des travaux réalisés, mais ne peut dépasser certaines limites fixées par la loi. La loi Malraux est donc un moyen de valoriser et de protéger le patrimoine architectural français, tout en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires qui entreprennent des travaux de restauration.
Un avantage fiscal attractif
Le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux engagés :
- 30% pour un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou un secteur du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
- 22% pour un bien situé dans un SPR avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
Le montant des travaux ouvrant droit à réduction est plafonné à 400 000 € sur 4 ans, soit une économie fiscale maximale de 120 000 € (30%) ou 88 000 € (22%) selon la localisation du bien.
Une défiscalisation sans plafonnement des niches fiscales
Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (comme la loi Pinel), la loi Malraux ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Cela signifie que les contribuables fortement imposés peuvent bénéficier de réductions d’impôt conséquentes sans être limités par le seuil global de 10 000 € par an.
Les points forts de la Loi Malraux
Forte réduction d’impôt
Défiscalisation des revenus fonciers
Investissement hors niche fiscale
Quels sont les critères pour investir en Loi Malraux ?
Pour bénéficier du dispositif, il faudra se porter acquéreur d’un logement situé en S.S ou P.V.A.P et être à l’initiative de travaux de rénovations complets de l’immeuble, déclarés d’utilité publique. Sont donc concernés :
- Les QAD (Quartier Ancien Dégradé)
- Les ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)
- Les AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
- Les secteurs sauvegardés
Avant leur réalisation, les opérations de réhabilitation devront être soumises à l’obtention d’une Autorisation Spéciale auprès du Préfet (ASP) et être suivies par un Architecte des Bâtiments de France pendant toute la durée de leur réalisation.
Le seuil des dépenses des travaux éligibles aux réductions d’impôt correspond à 100 000 € par année sur 4 ans, soit 400 000 € au total. Ce dispositif est exclu du plafonnement global des niches fiscales.
Une fois la mise sur le marché du bien, celui-ci devra être destiné à la location au plus tard 1 an après la date d’achèvement des travaux et pour une durée minimale de 9 ans.
Depuis 2017, les anciens locaux professionnels ou commerciaux sont éligibles à la loi Malraux pour être transformés en logement. L’inverse n’est pas valable pour les anciens logements transformés en locaux commerciaux ou professionnels.
Les avantages de la loi Malraux
-
Une forte réduction d’impôt correspondant à : en Secteur Sauvegardé :
- à 30% des dépenses (visées par l’article 31 I, 1° du Code Général des Impôts) plafonnées à 100 000 Euros de travaux /an
- en ZPPAUP : à 22% des dépenses (visées par l’article 31 I, 1° du Code Général des Impôts) plafonnées à 100 000 Euros de travaux/an - Un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition maximum
- Constitution d’un complément de revenus grâce à l’encaissement des revenus fonciers. Ces derniers pourront être également défiscalisés par la déduction des autres charges et frais liés (frais de relogement, charges financières…).
- Pas de plafond des niches fiscales (généralement de 10 000 € sur une année).
- Possibilité de réaliser une plus-value intéressante à la revente. Les rénovations effectuées sur le bien entraîneront une hausse notoire de sa valeur.
- Participation à la sauvegarde du patrimoine français.
Comment calculer la remise d’impôt en loi Malraux ?
Pour calculer le montant de la réduction d’impôt accordé par la loi Malraux, il faut prendre en compte différents éléments. Tout d’abord, il convient de déterminer le montant des dépenses éligibles. En effet, seules les dépenses de restauration immobilière dans des secteurs sauvegardés ou assimilés sont prises en compte.
Ensuite, il faut calculer le taux de la réduction d’impôt, qui varie en fonction de la zone géographique du bien et de la durée de mise en location. Par exemple, si le logement est situé dans une zone A bis, le taux de réduction d’impôt sera de 30% pour une mise en location de 9 ans.
Enfin, il suffit de multiplier le montant des dépenses éligibles par le taux de réduction d’impôt pour obtenir le montant de la réduction d’impôt accordé par la loi Malraux. Il est important de souligner que la réduction d’impôt est plafonnée à un certain montant, qui dépend également de la zone géographique du bien.
Taux de réduction d’impôt
Voici les taux de réduction fiscale selon la localisation de l’immeuble :
- 30 % pour les bâtiments d’un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM approuvé, Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et quartiers NPNRU
- 22 % pour les bâtiments d’un Site Patrimonial Remarquable dont la restauration a été déclarée d’utilité publique ou disposent d’un PVAP approuvé
Exemple de réduction d’impôt : détention directe
Dans le cas d’un investisseur qui entame des travaux de rénovation sur un bâtiment en QAD avec réduction de 30 % pour un coût total de 300.000 €, la défiscalisation sera :
300.000 x 30 % = 90.000 € sur 4 ans soit 90.000 / 4 = 22.500 € par an
Exemple de réduction d’impôt : détention indirecte
La détention indirecte d’un bien en dispositif Malraux peut notamment se faire en investissant dans des parts de SCPI. Par exemple, si vous investissez 45.000 € dont 15.000 € dédiés à l’acquisition du bien et 30.000 € qui servent de dépenses pour les travaux.
S’il s’agit d’un bien en SPR sans PSMV approuvé à taux de 22 %, le calcul de la réduction d’impôt est le suivant :
30.000 x 22 % = 6.600 € sur 4 ans ce qui représente 1.650 € / an
Loi Malraux et déficit foncier
Avec le dispositif de défiscalisation Malraux, seules les dépenses de travaux permettent d’obtenir de réduire sa pression fiscale. Toutefois, comme d’autres dispositifs, vous pouvez toujours déduire quelques charges de vos revenus fonciers comme :
- Les frais de gestion locative
- Les primes d’assurance
- Les intérêts d’emprunt
En cas de création d’un déficit foncier, ce dernier s’impute sur le revenu global dans une limite de 10.700 €/an. Il peut être reporté sur les revenus des 10 prochaines années s’il n’est pas suffisant pour couvrir l’impôt sur le revenu.
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
Immobilier
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Quelles conditions pour bénéficier de la loi Malraux ?
Afin de pouvoir prétendre aux avantages fiscaux du dispositif Malraux, les investisseurs doivent se soumettre à un certain nombre de conditions sur les biens éligibles, les types de travaux autorisés ou encore les plafonds de dépenses.
Travaux éligibles
Pour être éligible au dispositif Malraux, les travaux entrepris par l’acquéreur doivent être de nature :
- De démolition imposés par le permis de construire
- De Reconstitution de l’extérieur
- De restauration
- De transformation en habitation
Les travaux entrepris dans le cadre du dispositif fiscal Malraux doivent être encadrés puis suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) pour que ces derniers aboutissent à une restauration totale du bien. Une autorisation spéciale doit être délivrée par la Préfecture en amont du début des chantiers.
Conditions sur les dépenses
Certains travaux ne sont pas pris en compte dans le dispositif, et plus particulièrement ceux qui influent sur la modification de la structure ou l’aspect du bâtiment et qui vont à l’encontre de son style architectural d’origine. Les dépenses éligibles sont les suivantes :
- Frais de gestion du logement
- Frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration
- Dépenses d’entretien et de réparation financées par le propriétaire
- Dépenses liées aux travaux listés ci-dessus
Les dépenses validées seront ainsi étalées de l’obtention du permis de construire jusqu’au 31 décembre de la 4e année.
Démarches pour être éligible à la loi Malraux
En plus du respect des critères d’éligibilité listés ci-dessus, l’investisseur doit également apporter quelques pièces justificatives à transmettre aux services fiscaux :
- Engagement pour une location non meublée dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux pour une période minimale de 9 ans
- Déclarations 2042 et 2044 S
- Copie du bail et de l’autorisation préfectorale
- Déclaration de revenus
- Renseignement sur la superficie et l’adresse du bien
FAQ Loi Malraux
Questions fréquentes
Est-il possible de cumuler la loi Malraux avec d'autres dispositifs ?
C’est l'un des points négatifs de la loi Malraux : il n’est pas possible de cumuler la réduction d’impôt obtenue à ce titre avec celles proposées par un investissement en loi Pinel, en loi Denormandie ou en Girardin social. Vous pouvez toutefois jouer sur le Déficit Foncier et l'obtention d'aides financières pour les travaux comme les aides ANAH (Agence Nationale de l'Habitat).
Qu'est-ce qu'un secteur sauvegardé ?
En vertu de la loi du 4 août 1962, les secteurs protégés font l'objet de mesures de conservation liées aux « secteurs présentant un caractère historique, esthétique ou justifiant la protection, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble immobilier ». L'objectif de la législation est ainsi de protéger le centre-ville historique ainsi que l'agglomération urbaine plus large d'intérêt patrimonial.
Est-il possible d'investir en Loi Malraux 2025 avec une SCI ?
Dans le cadre de l'article 1655 ter du Code Général des Impôts, , il est possible d'investir en loi Malraux dont l'avantage fiscal est directement du à l'associé de la société pour les quotes-parts dans les dépenses de travaux à travers la société. Lorsqu'un bâtiment est acquis avec la société civile immobilière, non soumise à l'impôt sur les sociétés, chaque membre est tenu de respecter son engagement de conservation de parts durant la durée de location choisie par la société.
La Loi Malraux est-elle applicable en cas d'indivision ?
Les héritiers d'une indivision peuvent effectivement bénéficier des avantages fiscaux accordés par la loi Malraux dans le cas où ils respectent les conditions d'éligibilité. La réduction d'impôt est profitable aux indivisaires à partir du moment où elle est calculée sur le ratio de dépenses éligibles qui correspondent aux droits dans l'indivision.
La Loi Malraux concerne-t-elle uniquement l'ancien ?
Le dispositif Malraux concerne exclusivement les biens qui font l'objet de travaux de rénovation ce qui signifie de l'immobilier ancien. Pour l'investissement dans le neuf vous pouvez vous tourner vers des dispositifs comme le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Article écrit le 20/07/2022 par
Ce qui m’anime au quotidien c’est la relation humaine. Cette relation de confiance qui s’installe progressivement. Obtenir la satisfaction des clients me pousse à me dépasser et à faire de mon mieux pour apporter la stratégie patrimoniale idéale en totale objectivité.
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