Tout savoir sur l’amortissement en LMNP
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de votre investissement meublé (lmnp)
Retour au choix du type de la demandeVous souhaitez investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et optimiser la rentabilité de votre bien ? Bonne nouvelle : ce régime fiscal offre un avantage redoutablement efficace pour réduire, voire annuler votre imposition sur les loyers perçus. Son nom : l’amortissement comptable.
Grâce à ce mécanisme, vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur de votre bien (et de ses équipements) de vos revenus locatifs. Résultat ? Des revenus non fiscalisés pendant de nombreuses années, sans entrer dans l’illégalité.
Mais comment fonctionne réellement l’amortissement en LMNP ? Quels biens pouvez-vous amortir ? Quelles sont les règles à connaître pour en profiter pleinement, sans risque avec l’administration fiscale ?
Dans cet article, vous allez découvrir tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement en LMNP, illustré avec des exemples concrets et des conseils d’experts, pour booster la rentabilité de votre investissement immobilier meublé.
Définition de l'amortissement LMNP
L’amortissement en LMNP est un principe comptable qui permet de répartir la valeur d’un bien et de ses équipements sur plusieurs années. En clair, il s’agit de reconnaître que votre logement, comme tout bien matériel, perd de la valeur au fil du temps. Cette dépréciation peut alors être déduite des loyers perçus, ce qui réduit considérablement votre revenu imposable.
Un mécanisme fiscal puissant, mais réservé au régime réel
Pour bénéficier de l’amortissement, vous devez avoir opté pour le régime réel d’imposition, et non le micro-BIC, qui n’autorise qu’un abattement forfaitaire. Le régime réel vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles, et surtout, d’intégrer l’amortissement comme une charge comptable.
Exemple simple pour bien comprendre
Imaginons que vous achetiez un appartement meublé à 150 000 €, dont 135 000 € représentent la valeur du bâti (hors terrain) et 15 000 € le mobilier et les équipements.
Si vous amortissez la partie immobilière sur 30 ans, cela représente 4 500 € par an.
Si le mobilier est amorti sur 5 ans, vous déduisez 3 000 € par an.
Ainsi, vous pouvez déduire jusqu’à 7 500 € par an de vos loyers imposables, sans que cela ne corresponde à une sortie d’argent réelle. C’est ce qu’on appelle une charge non décaissée, mais pleinement déductible !
Résultat : vous pouvez ne pas payer d’impôt sur vos loyers pendant 10, 15, voire 20 ans, tout en percevant des revenus.
Vous devez savoir cependant, que l’amortissement ne génère pas de déficit reportable. Contrairement aux charges classiques, l’amortissement ne peut pas créer de déficit. Il ne peut que venir en déduction du bénéfice généré par la location meublée. Mais bonne nouvelle : si le montant de l’amortissement dépasse vos recettes, l’excédent peut être reporté indéfiniment sur les bénéfices futurs.
Quelle est la durée d'amortissement d'un bien immobilier en LMNP ?
Pour un bien immobilier, la durée d’amortissement est généralement estimée entre 20 et 40 ans. Cette durée reflète la période sur laquelle le bâtiment est considéré comme perdant de sa valeur jusqu’à éventuellement nécessiter une rénovation majeure ou être technologiquement dépassé.
Notez que la valeur du terrain n’est toutefois pas déductible puisqu’elle ne se déprécie pas avec le temps. C’est pour cette raison que le calcul de la plus-value est composé à 85 % de la valeur d’achat et de 15 % de la valeur du foncier.
Quelle est la durée d'amortissement du mobilier ?
Pour le mobilier, la durée d’amortissement est typiquement plus courte, souvent située entre 5 et 10 ans. Cela tient compte du fait que les meubles et autres équipements dans une location meublée s’usent et se démodent plus rapidement que la structure immobilière elle-même.
Il faut savoir également que l’amortissement du mobilier dont les dépenses ont été supérieures à 600 € est obligatoire.
Par ailleurs, l’amortissement en LMNP ne peut pas créer de déficit. Si l’amortissement calculé est supérieur au résultat de l’exercice, alors l’excédent d’amortissement est reporté sur les bénéfices des années suivantes, jusqu’à ce que le total des amortissements ait été déduit et ce sans limitation de durée.
Tableau des dépenses amortissables en LMNP
| Type de dépense | Amortissable | Durée moyenne d'amortissement |
|---|---|---|
| Bâti | Oui | 25 à 40 ans |
| Terrain | Non | - |
| Mobilier (lits, tables, etc.) | Oui | 5 à 10 ans |
| Électroménager | Oui | 5 à 7 ans |
| Frais de notaire | Oui | Identique au bâti |
| Travaux lourds | Oui | Selon leur nature |
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Quels sont les avantages de l'amortissement en LMNP ?
L’amortissement est l’un des plus gros avantages du statut LMNP, car il participe au potentiel de rentabilité de votre investissement. En effet, il permet de défiscaliser une importante partie des revenus locatifs de votre bien meublé. Comme vu précédemment, le principe de l’amortissement donne la possibilité à l’investisseur de déduire de ses bénéfices une fraction du coût du bien immobilier acquis. Ce coût est réparti sur la durée de vie présumée de l’actif, ce qui permet donc de déduire une partie de ce coût chaque année. Cette déduction a pour conséquence une diminution des revenus imposables et par conséquent, une réduction de l’impôt dû.
Par ailleurs, l’amortissement en LMNP est une technique qui offre une souplesse particulière et permet d’optimiser le rendement de son investissement immobilier. L’utilisateur a la possibilité de choisir le moment et la manière dont il réalisera les amortissements. Cette liberté permet de moduler les amortissements en fonction de sa situation financière et fiscale, ce qui donne une grande marge de manœuvre pour maximiser le rendement de l’investissement.
De plus, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes et ce sans limitation dans le temps. Ce cas de figure peut arriver si vos recettes locatives annuelles sont inférieures aux frais et charges liées à votre activité sur cette même année.
Il faut également comprendre que l’amortissement d’un bien immobilier est un mécanisme comptable et qu’il n’a aucun impact sur la valeur réel de votre logement. Ainsi, lors de la revente, le calcul de la plus-value se réalise de manière très classique en soustrayant le prix d’achat du bien à son prix de vente.
Loi de Finance 2025 :
La réintégration des amortissements dans
le calcul de la plus-value
La Loi de Finances votée début février 2025 introduit une réforme majeure pour les investisseurs en LMNP, avec une mesure impactante : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Désormais, en cas de cession du bien, l’ensemble des amortissements déduits sera ajouté à la valeur d’acquisition, faisant augmenter la plus-value imposable. En conséquence, les investisseurs verront leur imposition augmenter (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une taxe additionnelle pour les plus-values supérieures à 50 000 €), réduisant ainsi leurs bénéfices nets à la revente. Cette réforme pénalise directement les locations meublées classiques et de courte durée.
En revanche, les investissements en résidence de services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD, etc.) échappent à cette mesure, car la réintégration des amortissements ne s’y applique pas. Ceux qui souhaitent bénéficier des avantages du LMNP tout en évitant cette hausse d’imposition peuvent ainsi privilégier ce type d’investissement et notamment l’investissement en résidence étudiante. Grâce à son expertise et à son positionnement unique, Valority, en partenariat avec son gestionnaire Les Belles Années qui administre aujourd’hui plus de 8 800 logements étudiants à travers la France , vous accompagne vers ces opportunités sécurisées. Vous profitez ainsi d’un investissement serein, tout en conservant l’ensemble des bénéfices fiscaux du LMNP.
Comment calculer l'amortissement en LMNP ?
Explication du calcul
Le calcul de l’amortissement sous le statut LMNP est un processus assez complexe qui doit être effectué avec soin.
Pour commencer, il est crucial de scinder l’achat entre la valeur du terrain, qui n’est pas amortissable, et celle de l’immeuble, qui est amortissable.
Ensuite, la valeur amortissable de l’immeuble doit être divisée par sa durée de vie fiscale, qui est généralement de 20 à 40 ans pour les immeubles résidentiels. De plus, les meubles, équipements et matériaux de construction peuvent aussi être amortis. Leur durée d’amortissement varie en fonction de leur nature : par exemple, un meuble a une durée d’amortissement compris entre 5 et 10 ans, tandis que les équipements (comme les installations sanitaires ou l’électroménager) peuvent être amortis sur 10 à 15 ans.
Le taux d’amortissement est alors calculé en divisant le coût total d’acquisition de ces éléments par leur durée de vie utile respective. Le calcul final de l’amortissement est effectué en soustrayant l’amortissement annuel de votre revenu locatif brut.
Exemple de calcul
Prenons l’exemple d’une revente LMNP au bout de 15 ans.
L’investisseur a acheté le bien à un prix de 155 000 € et l’a revendu à 165 000 €.
Plusieurs situations :
- Achat à crédit LMNP classique
- Achat cash LMNP classique
- Achat cash LMNP étudiant
LMNP Classique
2 cas de figure : achat cash ou achat avec crédit sur 20 ans avec un taux à 3 %
- Le montant des loyers perçus s’élève à 139 500 € soit 9 300 € / an.
- Les charges diverses sur la période sont estimées à 42 113 €.
- Montant des frais de notaire : 11 625 €
- Montant des travaux : 23 250 € dans le cadre de l’achat LMNP avec crédit , 22 500 € pour l’achat cash
| Achat cash | Achat à crédit | |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt sur la période | 0 € | 47 573 € |
| Amortissements utilisés sur la période (dont mobilier) | 84 050 € | 84 050 € |
|
Prix d'acquisition corrigé
(achat + Fdn + travaux - amortissement) |
110 075 € | 164 730 € |
| PV Brute | 54 925 € | 10 640 € |
| Abattements impôts | 32 955 € | 6 384 € |
| Abattements prélèvements sociaux | 9 063 € | 1 756 € |
| Impôts | 4 174 € | 809 € |
| Prélèvements sociaux | 7 888 € | 1 528 € |
| Taxe sur plus-value élevée (> 50 K €) | 845 € | 0 € |
| Total des Impôts et Taxes | 12 907 € | 2 337 € |
| Plus-value nette | 42 862 € | 8 303 € |
| Amortissement à réintégrer | 79 050 € | 35 515 € |
LMNP Etudiant en cash
| Achat cash | |
|---|---|
|
Loyers encaissés sur la période |
139 500 € |
| Charges sur la période |
23 438 € (bail commercial) |
| Intérêts d'emprunt sur la période | 0 € |
|
Amortissement utilisé
(loyers - intérêts d'emprunt - charges) |
84 050 € |
| Total impôts et taxes | 0 € |
| PV nette comptable | 0 € |
| Amortissement à réintégrer | 0 € |
Que faut-il retenir ?
Avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, l‘investissement en résidence étudiante devient l’option la plus intéressante pour votre investissement ! Dans le cadre de la loi de finances 2025, l’amortissement n’est pas réintégré pour un investissement en résidence de service, et donc pas de hausse de l’imposition sur la plus-value à la revente. En plus de cette règle, vous pouvez également déduire vous intérêts d’emprunt !
L’investissement en LMNP Classique avec crédit reste intéressant du fait que vous déduisez vos intérêts, contrairement à l’achat cash. Votre imposition sur la plus-value générée sera nettement plus faible.
Dégrèvement d'impôts et de prélèvements sociaux sur la durée de détention
| Durée de détention |
Taux d'abattement d'impôts par année de détention |
Taux d'abattement d'impôts par année de détention |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % / an | 1.65 % / an |
| 22e année révolue | 4 % / an | 1.6 % / an |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % / an |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Les critères requis pour bénéficier de l'amortissement avec le statut LMNP ?
Pour bénéficier de l’amortissement, les loueurs en meublé non professionnels doivent respecter plusieurs conditions :
Tout d’abord, le bien immobilier concerné doit être loué meublé, c’est-à-dire qu’il doit être équipé de tous les meubles et équipements nécessaires au quotidien du locataire.
De plus, l’activité de location doit être exercée à titre non professionnel, ce qui signifie que les recettes locatives perçues ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et doivent constituer moins de 50% du revenu total foyer fiscal du propriétaire. Au delà de ces plafonds, le propriétaire passe sous le régime LMP qui signifie « loueur meublé professionnel » avec des avantages et des contraintes différents.
Ensuite, le bien immobilier doit être possédé directement par le loueur, personne physique, et non par une société. Par ailleurs, le propriétaire doit chaque année déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans sa déclaration annuelle d’impôt sur le revenu.
L'obligation d'opter pour le régime réel d'imposition
L’amortissement en LMNP n’est pas automatique. Opter pour le régime réel simplifié est obligatoire pour amortir un bien immobilier en LMNP.
En effet, étant donné que les revenus locatifs en LMNP sont catégorisés comme des bénéfices industriels et commerciaux, le propriétaire a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50%, et le régime réel simplifié. Le régime réel permet de déduire les charges réelles (les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété etc) et de réaliser l’amortissement du bien ainsi que l’amortissement des travaux.
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Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
En Location Meublée Non Professionnelle, plusieurs charges sont déductibles du résultat imposable, ce qui permet de réduire la base imposable et donc l’impôt. Voici la liste des charges que vous pouvez déduire en régime réel (et non en micro-BIC, où un abattement forfaitaire s’applique) :
Amortissement du bien immobilier
- L’amortissement du bien immobilier LMNP (hors terrain) est une charge comptable qui permet d’étaler la perte de valeur du bien sur plusieurs années.
- L’amortissement peut se faire sur 20 à 40 ans, selon les composantes du bien.
Amortissement du mobilier et des équipements
- Tout élément du mobilier meublant l’appartement (lit, table, électroménager, etc.).
- Amorti généralement sur 5 à 10 ans.
Charges financières
- Intérêts d’emprunt liés au crédit immobilier.
- Frais de dossier bancaire et d’assurance emprunteur.
Charges liées à la gestion du bien
- Frais de gestion locative (si délégation à une agence immobilière).
- Frais de comptabilité (expert-comptable pour le régime réel).
- Honoraires de syndic (si copropriété).
- Frais juridiques (rédaction de bail, conseils d’un avocat si nécessaire).
Charges d'exploitation
- Taxe foncière (hors TEOM si elle est récupérée auprès du locataire).
- Charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
- Assurances (assurance propriétaire non occupant – PNO, garantie loyers impayés).
Travaux et entretien
- Travaux d’entretien et de réparation (peinture, plomberie, électricité, etc.).
- Remplacement des équipements usés (électroménager, chauffe-eau, etc.).
- Les travaux d’agrandissement ou d’amélioration ne sont pas déductibles, mais peuvent être amortis.
Les biens immobiliers éligibles à l'amortissement en LMNP
Dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), divers types de biens immobiliers sont éligibles à l’amortissement. Ces biens peuvent être de nature différente, allant des appartements et maisons individuelles, aux résidences de services comme les résidences pour seniors, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme ou les résidences d’affaires. Aussi, ils peuvent être neufs ou anciens, et ne doivent pas obligatoirement être la résidence principale.
L'impact de l'amortissement sur la rentabilité de l'investissement en LMNP
L’impact de l’amortissement sur la rentabilité de l’investissement LMNP se manifeste principalement à travers son effet direct sur l’impôt à payer et la capacité d’autofinancement.
D’une part, l’amortissement permet de réduire le revenu imposable, et donc, atténue l’impact fiscal sur l’investissement. En effet, à la fin de chaque année, la valeur de l’amortissement est déduite du résultat d’exploitation pour déterminer le revenu net imposable. Cela signifie que moins la valeur de l’actif est grande (due à l’amortissement), plus le fiscal est faible, d’où une amélioration de la rentabilité nette de l’investissement.
D’autre part, l’amortissement contribue à augmenter la capacité d’autofinancement et par conséquent à renforcer les fonds propres, ce qui facilite le financement de nouveaux investissements ou l’amortissement de dettes. En effet, puisque les frais d’amortissement sont inclus dans la comptabilisation du résultat d’exploitation, ces derniers participent à la formation de l’excédent brut d’exploitation qui peut servir d’indicateur de la capacité à dégager des fonds propres pour financer de manière autonome les investissements.
Le recours à un gestionnaire de patrimoine
pour optimiser l'amortissement en LMNP
Nos gestionnaires de patrimoine sont là pour optimiser l’amortissement dans le cadre d’un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Mais comment intervenons nous concrètement dans l’amortissement en LMNP ?
Chaque gestionnaire Valority joue un rôle clé à chaque étape du processus d’amortissement. Ayant une connaissance fine de la législation en vigueur et des particularités du régime LMNP, il est capable d’établir un plan d’amortissement optimal, respectant à la fois les obligations légales et maximisant les avantages fiscaux. Votre conseiller est également la personne qui va effectuer les calculs de l’amortissement, qui peuvent se révéler complexes et nécessitent une réelle expertise pour être effectués correctement. De plus, il va veiller à la bonne application du plan d’amortissement dans le temps et procéder aux ajustements nécessaires en fonction de l’évolution du contexte fiscal et de la situation personnelle du loueur.
FAQ sur l'amortissement en location meublée
Quelle est la durée de l’amortissement pour un bien en LMNP ?
La durée de l'amortissement pour un bien en LMNP est généralement comprise entre 5 et 30 ans, selon le type d'actif, comme le bien immobilier ou le mobilier en LMNP.
Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ?
Pour calculer l'amortissement d'un bien LMNP, il faut déterminer la valeur d'acquisition du bien et la répartir sur la durée de l'amortissement. Le montant de l’amortissement annuel est ensuite déduit des revenus locatifs dans le cadre de l'activité de location meublée.
Quelles dépenses peut-on déduire sous le statut LMNP ?
Sous le statut LMNP, il est possible de déduire les frais tels que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux de rénovation, et le montant de l’amortissement du bien loué.
Comment la comptabilité LMNP gère-t-elle l’amortissement ?
La comptabilité LMNP gère l’amortissement en enregistrant chaque année la perte de valeur du bien loué comme une charge déductible.
Peut-on amortir les travaux de rénovation dans un bien meublé ?
Oui, il est possible d'amortir les travaux de rénovation dans un bien meublé sous le statut LMNP. Ces dépenses sont réparties sur la durée de l’amortissement et déduites des revenus locatifs.
Est-il obligatoire de passer par un comptable pour la comptabilité LMNP ?
Bien qu'il ne soit pas obligatoire de passer par un comptable pour la comptabilité LMNP, il est fortement recommandé de le faire pour optimiser les déductions fiscales et s'assurer du respect des obligations légales.
Anne et Claude, retraités
« Notre conseiller Valority a su comprendre nos attentes et nous donner des conseils éclairés pour nos investissements. »
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**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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