Et si votre prochain projet immobilier pouvait vous rapporter chaque mois un revenu supplémentaire, tout en préparant votre avenir ?
La stratégie consistant à acheter pour louer séduit de plus en plus d’investisseurs, débutants comme confirmés. Elle repose sur un principe simple : acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location et de générer des revenus locatifs, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal souvent avantageux.
Mais avant de vous lancer, de nombreuses questions se posent : Quel bien choisir ? Où investir ? Quels dispositifs fiscaux sont disponibles ? Comment évaluer la rentabilité ?
Découvrez dans ce guide les étapes clés d’un investissement locatif réussi ainsi que les différentes options qui s’offrent à vous.
Pourquoi acheter pour louer ?
Les bonnes raisons d’investir
Acheter pour louer est bien plus qu’un simple placement immobilier : c’est une stratégie patrimoniale complète, accessible à ceux qui souhaitent faire fructifier leur capital tout en préparant l’avenir. Voici les principaux bénéfices qui expliquent le succès croissant de l’investissement locatif.
Générer des revenus complémentaires stables
Mettre un bien en location permet de percevoir des loyers réguliers, constituant ainsi une source de revenus passifs. Pour de nombreux investisseurs, il s’agit d’un excellent moyen de compléter un salaire ou de financer un projet personnel sans effort mensuel majeur (grâce au crédit). Cela permet d’accroître votre capital personnel, même avec un effort d’épargne limité, et de disposer d’un patrimoine transmissible à vos proches.
Profiter de dispositifs fiscaux avantageux
L’État encourage l’investissement locatif via différents dispositifs de défiscalisation, comme :
Le statut LMNP pour les locations meublées,
Le dispositif Denormandie pour les biens anciens avec travaux
- La loi Malraux pour la restauration du patrimoine historique
Préparer la retraite et sécuriser l’avenir
Avec la baisse prévisible des pensions de retraite, l’investissement locatif apparaît comme une solution pérenne pour :
Assurer un revenu complémentaire à la retraite,
Conserver son niveau de vie,
Protéger ses proches (via la transmission ou la sécurisation du foyer).
Acheter pour louer, c’est penser long terme, avec une stratégie qui s’adapte à toutes les étapes de la vie.
Un projet d'investissement ?
Un conseiller vous contacte, en visio ou par téléphone, pour faire le point sur votre situation et vous proposer une solution adaptée.
Les étapes clés pour réussir son investissement locatif
Réussir un projet d’investissement immobilier ne s’improvise pas. Pour maximiser vos chances de rentabilité et sécuriser votre projet, il est essentiel de suivre une méthode rigoureuse. Voici les 7 étapes clés à respecter avant de vous lancer.
Définir ses objectifs patrimoniaux
Avant toute chose, posez-vous la question : pourquoi souhaitez-vous acheter pour louer ?
Les réponses peuvent être multiples : générer un complément de revenu, réduire vos impôts, préparer la retraite, transmettre un bien à vos enfants, etc. Un objectif clair permet d’adapter votre stratégie d’investissement (type de bien, durée de détention, choix fiscal, etc.).
Évaluer sa capacité d’emprunt
L’achat locatif repose souvent sur l’usage du crédit immobilier. Il est donc crucial de connaître votre capacité d’endettement, en prenant en compte vos revenus, charges et autres crédits en cours.
Un conseiller Valority peut vous aider à réaliser une simulation de financement réaliste, incluant les frais de notaire, les assurances, et les travaux éventuels.
Choisir le bon emplacement
L’adage immobilier ne ment jamais : “l’emplacement fait tout”. La localisation du bien influence directement la demande locative, le montant du loyer et la valorisation du bien à terme.
Critères à considérer :
Proximité des transports, écoles, commerces
Dynamisme de la ville ou du quartier
Tension locative (forte demande vs offre disponible)
Valority sélectionne pour vous des biens situés dans des zones à fort potentiel locatif, sur l’ensemble du territoire français.
Sélectionner le bon type de bien
Le choix du format du logement dépend de votre cible locative :
Studio / T1 : idéal en zone urbaine pour étudiants ou jeunes actifs
T2 ou T3 : plus recherchés par les couples ou petites familles
Location meublée : plus flexible, fiscalement avantageuse en LMNP
Ancien rénové ou neuf : selon les dispositifs fiscaux visés
Un accompagnement comme celui de Valority vous aide à choisir un bien cohérent avec votre stratégie.
Étudier la rentabilité locative
Avant d’investir, il est essentiel de calculer la rentabilité brute et nette du bien.
Tenez compte :
Du prix d’achat total (frais inclus)
Des loyers perçus
Des charges et impôts
Des frais de gestion le cas échéant
Un rendement net de 4 à 6 % est généralement considéré comme équilibré pour un bien à bon potentiel.
Optimiser le financement
En fonction de votre profil, vous pourrez :
Financer à 100 % via crédit
Utiliser un apport personnel partiel
Déléguer la négociation du prêt à un conseiller ou courtier
Valority vous accompagne dans la recherche des meilleures conditions de prêt, grâce à son réseau bancaire national.
Prévoir la gestion locative
Souhaitez vous gérer vous-même ou déléguer entièrement la gestion de votre bien ?
Cela inclut :
Recherche de locataires
Rédaction du bail
Encaissement des loyers
Suivi des travaux ou incidents
En optant pour une gestion locative déléguée, vous gagnez en tranquillité et efficacité, surtout si vous possédez plusieurs biens ou habitez loin.
Acheter un appartement pour le louer : quelles options s’offrent à vous ?
Il n’existe pas une seule manière d’acheter pour louer, mais plusieurs dispositifs et formats d’investissement locatif, chacun avec ses spécificités. Voici un tour d’horizon des principales options, pour vous aider à faire un choix éclairé.
Investir dans la location meublée avec le LMNP
Le statut LMNP permet de louer un bien meublé (avec une liste minimale d’équipements), tout en profitant d’une fiscalité avantageuse via le régime réel ou d’un abattement forfaitaire via le régime micro-BIC.
Avantages :
Amortissement du bien (réduction de l’impôt sur les loyers)
Souplesse dans la gestion (bail plus court qu’en location nue)
Les conditions d’éligibilité sont les suivantes :
- Être inférieures à 23 000 € par an
- Représenter moins de 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal
Le bien doit être loué meublé, c’est-à-dire équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels. La liste minimale des meubles obligatoires est définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Une literie avec sommier, matelas, couette ou couverture ;
- Des volets ou rideaux dans les chambres ;
- Une plaque de cuisson ;
- Un four ou four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur ;
- Un congélateur ou compartiment à congélation dans le réfrigérateur à une température maximale de -6° ;
- De la vaisselle en quantité suffisante ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table ;
- Des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Vous devez déclarer votre activité de location meublée dans les 15 jours suivant le début de la location en remplissant le formulaire P0i auprès du greffe du tribunal de commerce compétent. Cette démarche vous permettra d’obtenir un numéro SIRET nécessaire pour vos obligations fiscales.
Régimes fiscaux applicables :
En tant que LMNP, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Régime micro-BIC : Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, représentant les charges. Cet abattement est de 71 % pour les meublés de tourisme classés.
- Régime réel : Si vos recettes dépassent les seuils du micro-BIC ou sur option, vous pouvez opter pour le régime réel. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’activité locative (intérêts d’emprunt, amortissements, frais d’entretien, etc.), ce qui peut être avantageux si ces charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire du micro-BIC.
Cependant, avec l’adoption de la loi de Finances 2025 et de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, plusieurs modifications significatives ont été apportées à ce régime.
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière
Traditionnellement, les amortissements pratiqués dans le cadre du LMNP permettaient de diminuer l’imposition sur les revenus locatifs sans impacter le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. La loi de Finances 2025 modifie cette approche en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable.
Ainsi, le prix d’acquisition sera désormais augmenté du montant des amortissements déduits, augmentant potentiellement l’assiette imposable lors de la cession du bien. Néanmoins, les abattements pour durée de détention restent applicables, offrant une exonération totale de l’impôt sur la plus-value après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. Les résidences de service, dont les résidence étudiantes, ne sont pas concernées par cette mesure.
Modifications des régimes fiscaux pour les
locations meublées de tourisme
La loi Le Meur introduit des changements notables pour les locations meublées de tourisme, notamment :
- Abaissement des plafonds de revenus pour le régime micro-BIC : pour les meublés de tourisme non classés, le plafond est réduit de 77 700 € à 15 000 €, tandis que pour les meublés classés, il passe de 188 700 € à 77 700 €.
- Réduction des abattements forfaitaires : l’abattement pour les meublés de tourisme non classés diminue de 50 % à 30 %, et pour les meublés classés, de 71 % à 50 %.
Ces ajustements visent à harmoniser la fiscalité des locations meublées avec celle des locations nues et à encourager la mise sur le marché de logements en location longue durée.
Nouvelles obligations en matière de performance énergétique
La loi Le Meur impose également de nouvelles exigences concernant la performance énergétique des logements meublés de tourisme. À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, il sera interdit de louer des logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en tant que meublés de tourisme. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F à partir de 2034.
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- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des fiches conseils
Le dispositif Denormandie : rénover dans l’ancien avec
avantages fiscaux
Le dispositif Denormandie est une mesure fiscale instaurée en 2019 visant à encourager la rénovation de logements anciens dans des centres-villes en difficulté. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’achat et de la rénovation de biens immobiliers destinés à la location dans des centres-villes dégradés.
Conditions :
Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat du bien + coût des travaux). Ces travaux peuvent inclure l’amélioration de la performance énergétique, la modernisation, l’assainissement ou l’adaptation du logement
Situé dans une ville éligible : le logement doit être situé dans l’une des communes éligibles, notamment celles identifiées dans le cadre du plan « Action Cœur de Ville » ou ayant conclu une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT)
Engagement de location pendant 6, 9 ou 12 ans
Avantages fiscaux :
La réduction d’impôt accordée dépend de la durée de l’engagement locatif :
12 % du montant de l’investissement pour un engagement de 6 ans.
18 % pour 9 ans
21 % pour 12 ans
L’investissement pris en compte est plafonné à 300 000 € par an, soit une réduction d’impôt maximale de 63 000 € étalée sur 12 ans.
Procédure pour bénéficier du dispositif :
- Acquisition du bien : acheter un logement ancien dans une commune éligible.
- Réalisation des travaux : effectuer des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, visant l’amélioration du logement.
- Mise en location : louer le bien nu en tant que résidence principale dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, en respectant les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
- Déclaration fiscale : reporter les informations relatives à l’investissement et à la location sur votre déclaration de revenus pour bénéficier de la réduction d’impôt.
La location nue : stabilité mais fiscalité moins souple
La location nue, également appelée location vide, consiste pour un propriétaire à louer un logement dépourvu de mobilier. Dans ce cadre, le locataire doit aménager le bien avec ses propres meubles et équipements. Ce type de location est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les relations entre bailleurs et locataires.
Caractéristiques principales de la location nue :
Durée du bail : Le contrat de location est conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique. Si le bailleur est une personne morale (par exemple, une société), la durée minimale est portée à six ans. À l’issue de cette période, le bail est reconduit tacitement pour la même durée.
Dépôt de garantie : Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie, dont le montant est plafonné à un mois de loyer hors charges. Cette somme vise à couvrir les éventuelles dégradations du logement imputables au locataire.
- Préavis de résiliation : Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois. Ce délai peut être réduit à un mois dans certaines situations, notamment en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou si le logement est situé en zone tendue. De son côté, le bailleur doit respecter un préavis de six mois avant l’échéance du bail s’il souhaite le résilier, et ce, pour des motifs légitimes tels que la reprise du logement pour y habiter ou pour le vendre.
Fiscalité de la location nue :
Les revenus issus de la location nue sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer :
- Régime micro-foncier : Si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €, le propriétaire bénéficie automatiquement de ce régime, qui prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts pour couvrir les charges.
- Régime réel : Au-delà de 15 000 € de revenus annuels, ou sur option du propriétaire, ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à la gestion et à l’entretien du bien (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) des revenus fonciers.
Avantages de la location nue :
Stabilité locative : Les baux de longue durée favorisent une occupation stable du logement, réduisant ainsi le risque de vacance locative.
Gestion simplifiée : L’absence de mobilier à fournir et à entretenir facilite la gestion du bien pour le propriétaire
Inconvénients de la location nue :
- Rentabilité potentiellement moindre : Les loyers pratiqués en location nue sont généralement inférieurs à ceux des locations meublées, ce qui peut impacter la rentabilité de l’investissement.
- Fiscalité moins avantageuse : Contrairement à la location meublée, la location nue ne permet pas de bénéficier d’amortissements fiscaux sur le bien, limitant ainsi les possibilités d’optimisation fiscale.
Les SCPI : investir sans acheter de bien physique
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement collectif permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens. En acquérant des parts de SCPI, les investisseurs deviennent associés et perçoivent des revenus proportionnels aux loyers générés par le patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
Fonctionnement général d’une SCPI :
- Collecte de fonds et émission de parts : la SCPI collecte des capitaux auprès des investisseurs en émettant des parts sociales. Ces fonds sont ensuite utilisés pour acquérir des biens immobiliers.
- Acquisition et gestion des biens immobiliers : la société de gestion, agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), sélectionne et acquiert des immeubles, principalement dans le secteur tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts). Elle assure également la gestion locative, incluant la recherche de locataires, la perception des loyers, l’entretien des biens et la réalisation de travaux si nécessaire.
- Distribution des revenus : Les loyers perçus sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, généralement de manière trimestrielle. Le montant perçu par chaque investisseur est proportionnel au nombre de parts détenues.
Types de SCPI :
- SCPI de rendement : axées sur la génération de revenus réguliers, elles investissent principalement dans l’immobilier d’entreprise et distribuent les loyers perçus aux associés.
- SCPI fiscales : orientées vers l’immobilier résidentiel, elles permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux liés à des dispositifs spécifiques (par exemple, Malraux).
- SCPI de plus-value : visant la valorisation du capital, elles investissent dans des biens susceptibles de prendre de la valeur à long terme, avec une distribution de revenus limitée.
Avantages des SCPI :
- Diversification du patrimoine : investir dans une SCPI permet d’accéder à un portefeuille immobilier diversifié, réduisant ainsi les risques liés à la détention d’un seul bien.
- Accessibilité : l’investissement en SCPI est possible avec des montants relativement modestes, rendant l’immobilier accessible à un plus grand nombre d’investisseurs.
- Gestion déléguée : la société de gestion s’occupe de toutes les tâches liées à l’acquisition et à la gestion des biens, libérant ainsi les investisseurs des contraintes de la gestion locative.
Inconvénients et risques :
- Absence de garantie du capital : La valeur des parts peut fluctuer en fonction du marché immobilier, et les investisseurs peuvent subir une perte en capital.
- Liquidité limitée : La revente des parts peut être moins aisée que celle d’autres placements financiers, notamment en cas de faible demande sur le marché secondaire.
- Fiscalité : Les revenus distribués par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Il est important de bien comprendre les implications fiscales avant d’investir.
Vous souhaitez savoir la rentabilité de votre investissement ?
Valority vous propose de réaliser une simulation basée sur votre capacité d’épargne ou votre budget d’investissement pour calculer la rentabilité de votre investissement en LMNP.
Evaluer son investissement pour prendre des décisions éclairées
Acheter pour louer est une décision stratégique qui doit s’appuyer sur une évaluation rigoureuse des gains potentiels, des avantages fiscaux, mais aussi des risques inhérents à ce type d’investissement. Voici les éléments à considérer pour agir en toute lucidité.
Comment évaluer la rentabilité d’un bien locatif ?
Le rendement locatif permet de mesurer le rapport entre le revenu généré par le bien et le montant investi. Il peut se calculer de plusieurs façons :
- Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat total) x 100
- Rendement net = (Loyer – charges et fiscalité) / Prix d’achat x 100
À prendre en compte :
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Frais de gestion locative (si délégation)
- Assurance loyers impayés
- Travaux d’entretien
Les principaux risques de l’investissement locatif
Comme tout placement, l’achat locatif comporte des risques à anticiper dès le départ pour éviter les mauvaises surprises.
Vacance locative
Période durant laquelle le bien n’est pas loué. Cela peut arriver si :
- Le bien est mal situé
- Le loyer est trop élevé
- Le logement est en mauvais état
Solution : bien cibler la demande locative et soigner la mise en location (Valority vous accompagne sur ce point).
Impayés de loyers
Un locataire qui cesse de payer peut impacter votre rentabilité.
Solution : souscrivez à une assurance loyers impayés (GLI) avec notre service de gestion locative et vérifier rigoureusement le dossier du locataire.
Dégradations ou travaux imprévus
Tout propriétaire est exposé à des frais d’entretien ou de réparation.
Solution : prévoir un budget annuel dédié à ces aléas.
Risques liés au marché
Les prix de l’immobilier peuvent stagner ou baisser, notamment en cas de surévaluation ou crise locale.
Solution : investir dans des villes dynamiques avec un potentiel de valorisation réel.
Valority vous accompagne dans le choix de la bonne stratégie
Choisir entre les différents dispositifs d’investissement dans l’immobilier locatif peut s’avérer complexe. C’est pourquoi Valority propose un accompagnement personnalisé, fondé sur :
- Une analyse de votre situation patrimoniale
- Une sélection rigoureuse de biens adaptés à chaque dispositif
- Une optimisation fiscale selon vos objectifs
Vous souhaitez acheter pour louer ? Faites vous accompagnés par Valority
Si acheter pour louer peut sembler accessible sur le papier, la réalité du terrain montre qu’un accompagnement professionnel fait souvent la différence entre un investissement rentable et un projet mal calibré.
Face à la complexité des choix fiscaux, du financement et de la gestion, il est judicieux de s’appuyer sur des experts capables de vous guider à chaque étape.
Pourquoi se faire accompagner ?
Un bon accompagnement permet de :
- Gagner du temps en accédant à des biens déjà analysés
- Éviter les erreurs classiques (mauvais emplacement, rentabilité surestimée, fiscalité mal anticipée…)
- Profiter d’un regard objectif et expérimenté
- Optimiser chaque aspect du projet : sélection du bien, financement, fiscalité, gestion locative
Un investisseur bien conseillé minimise les risques et maximise la rentabilité sur le long terme.
L’approche Valority : une solution clé en main
Depuis plus de 40 ans, Valority accompagne des milliers d’investisseurs dans leur projet d’achat locatif, avec une méthode éprouvée :
Analyse patrimoniale personnalisée
Un conseiller évalue vos objectifs, votre profil fiscal et votre capacité d’investissement, pour élaborer une stratégie sur mesure.
Sélection rigoureuse de biens à fort potentiel
Les biens proposés sont choisis selon des critères stricts :
- Zones à forte demande locative
- Éligibilité aux dispositifs fiscaux
- Qualité du bâti et valorisation à long terme
Accompagnement au financement
Valority dispose d’un réseau de partenaires bancaires dans toute la France, facilitant l’obtention d’un prêt aux meilleures conditions.
Mise en location et gestion facilitée
Recherche de locataires, rédaction du bail, gestion au quotidien, relances, maintenance… tout est pris en charge si vous le souhaitez.
Conseil fiscal et suivi global
Vos choix d’investissement sont alignés avec votre fiscalité et vos objectifs patrimoniaux, avec un accompagnement continu.
