Investir dans l’immobilier locatif meublé en couple séduit de plus en plus de Français. Que ce soit pour diversifier son patrimoine, préparer sa retraite ou générer des revenus complémentaires, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’impose comme une solution souple et avantageuse.
Mais attention : lorsqu’on investit à deux, le cadre juridique et fiscal dépend étroitement du statut du couple. Mariage, PACS ou concubinage n’impliquent pas les mêmes règles, et le régime matrimonial joue un rôle crucial dans les modalités d’exploitation et de déclaration de la location meublée.
Alors comment bien gérer un bien en LMNP à deux ?
Faut-il opter pour l’indivision ou pour une immatriculation en nom propre ? Quelles conséquences en cas de séparation ou de décès ? Et comment optimiser la fiscalité de son investissement immobilier en couple ?
Dans cet article, nous vous guidons pas à pas pour comprendre comment votre situation conjugale influence la gestion de votre meublé sous le statut LMNP, afin de faire les bons choix dès le départ.
Investir en LMNP en couple : ce qui change vraiment selon votre statut
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de mettre en location un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux, à condition que les revenus tirés de cette activité restent inférieurs à certains seuils. Il s’agit d’un statut flexible, qui s’adresse aussi bien aux investisseurs solos qu’aux couples. Mais dès lors que l’on est à deux, la situation matrimoniale influence la façon de gérer ce statut.
LMNP : une activité aux règles bien définies
Le LMNP est ouvert à toute personne physique qui :
- loue un bien meublé (selon les critères définis par la loi),
- et ne retire pas de cette activité plus de 23 000 € de recettes annuelles ou moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et le loueur peut choisir entre :
- le régime micro-BIC, avec abattement forfaitaire,
- ou le régime réel simplifié, plus complexe mais souvent plus avantageux.
Le couple, un acteur central dans la gestion LMNP
Quand on est en couple, il est crucial de déterminer qui détient le bien et comment la location est organisée. Deux configurations sont possibles :
LMNP en entreprise individuelle (nom propre)
Un seul des deux conjoints s’immatricule comme exploitant de l’activité. Il perçoit l’intégralité des revenus locatifs et en assume la gestion fiscale. Cette forme est possible :
- si le bien est détenu en propre,
- ou si un mandat de gestion a été établi au sein du couple.
LMNP en indivision
Les deux membres du couple sont co-exploitants de l’activité. Les revenus sont partagés au prorata des parts détenues dans le bien, et chacun déclare sa quote-part dans sa déclaration d’impôt. L’indivision implique automatiquement :
- le régime réel (le micro-BIC n’est pas applicable),
- une liaisse fiscale et une comptabilité complète.
Le choix dépend du statut marital et du régime matrimonial
Mariés sous un régime de communauté ou de séparation de biens ? Pacsés avec ou sans indivision ? En concubinage ? Ces éléments déterminent :
- la forme d’immatriculation possible,
- les droits de chacun sur les revenus et les obligations fiscales,
- les démarches à réaliser en cas de séparation, divorce ou décès.
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LMNP et mariage : tout dépend du régime matrimonial
Lorsque deux époux investissent ensemble dans un bien meublé, leur régime matrimonial conditionne directement la façon dont ils peuvent gérer leur activité LMNP. Selon qu’ils soient mariés sans contrat (communauté légale), avec contrat (séparation de biens, communauté universelle…) ou dans un régime mixte (participation aux acquêts), les implications juridiques et fiscales seront très différentes.
Mariage sous régime de communauté : une gestion plus souple
Le régime légal de la communauté d’acquêts, applicable par défaut en l’absence de contrat de mariage, prévoit que :
- les biens acquis pendant le mariage sont communs,
- tout comme les revenus locatifs et les mensualités de crédit.
Ce que cela implique pour le LMNP :
- Le bien peut être géré par un seul époux, en entreprise individuelle.
- L’autre époux n’a pas besoin de s’immatriculer.
- Les revenus locatifs sont imposés dans la déclaration commune du foyer fiscal.
Bon à savoir : Dans le régime de communauté universelle, tous les biens (acquis avant et pendant le mariage) sont partagés. La logique est la même, mais le patrimoine commun est plus étendu.
Mariage sous régime de séparation de biens : l’indivision s’impose
Dans ce régime, établi par contrat devant notaire :
- Chaque époux conserve la propriété de ses biens.
- Les biens achetés ensemble sont en indivision, selon l’apport de chacun.
Conséquences pour le LMNP :
- L’immatriculation doit se faire en indivision.
- Chacun déclare sa part de revenus en fonction de sa quote-part.
- Une gestion en nom propre reste possible, uniquement avec mandat de gestion signé entre époux.
À noter : ce régime protège les patrimoines en cas de litige ou de dettes personnelles, mais complique la gestion LMNP à deux si aucun mandat n’est prévu.
Le cas du régime de participation aux acquêts : un modèle hybride
Moins répandu en France, ce régime combine séparation de biens pendant le mariage et partage des acquisitions au moment de la dissolution du mariage.
Ce que cela implique :
- Pendant la durée du mariage, il fonctionne comme une séparation de biens.
- En cas de divorce, le notaire évalue l’enrichissement de chacun pour un partage équitable.
- Le bien acquis en commun est donc, là encore, en indivision.
En résumé :
| Régime matrimonial | Forme juridique possible | Particularités |
|---|---|---|
| Communauté d'acquêts | EI (nom propre) | Biens communs, déclaration conjointe |
| Communauté universelle | EI (nom propre) | Tous les biens sont communs |
| Séparation des biens | Indivision (ou EI avec mandat) | Biens séparés, chacun déclare sa part |
| Participation aux acquêts | Indivision | Partage des acquêts à la dissolution du mariage |
LMNP pour les couples pacsés : séparation ou indivision ?
Le PACS (Pacte Civil de Solidarité) est une forme d’union de plus en plus plébiscitée pour sa souplesse. Mais attention : en matière d’investissement immobilier, et notamment pour un projet en location meublée non professionnelle (LMNP), le régime applicable par défaut ou sur option peut profondément modifier la manière de gérer et déclarer votre activité.
PACS : séparation de biens par défaut
En l’absence de clause spécifique, le régime de séparation de biens s’applique automatiquement aux partenaires pacsés. Cela signifie que :
- Chacun reste pleinement propriétaire des biens acquis avant, pendant et après le PACS.
- En cas d’acquisition commune, le bien est détenu en indivision, à hauteur de l’apport de chacun.
Pour le LMNP :
- L’investissement se fait en indivision.
- L’activité de location meublée doit être immatriculée au nom des deux partenaires.
- Chaque partenaire déclare ses revenus locatifs au prorata de ses parts.
- Le régime fiscal applicable est le régime réel, car le micro-BIC est interdit en indivision.
PACS avec option pour l’indivision conventionnelle
Les partenaires peuvent opter, par convention, pour un régime d’indivision. Dans ce cas :
- Tous les biens acquis durant le PACS sont réputés appartenir par moitié à chaque partenaire.
- Cette option peut être choisie dès la conclusion du PACS ou modifiée plus tard chez un notaire.
Pour le LMNP :
- Même logique que précédemment : immatriculation en indivision obligatoire.
- Chaque partenaire déclare 50 % des revenus locatifs, sauf mention contraire dans les actes.
Gestion en nom propre avec mandat
Même dans un PACS sous séparation de biens, il est possible de gérer l’activité LMNP en nom propre si :
- L’un des partenaires reçoit un mandat de gestion signé par l’autre.
- Seul l’exploitant s’immatricule, en entreprise individuelle, avec un numéro SIRET propre.
Cela permet de bénéficier du régime micro-BIC si les conditions sont réunies, tout en simplifiant la gestion.
Cas particulier : bien soumis à la TVA
Si le logement meublé est situé dans une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, tourisme…), et donc assujetti à la TVA, l’immatriculation en indivision devient obligatoire, même en cas de mandat. C’est une exigence de l’administration fiscale pour permettre la récupération de la TVA.
| Situation du couple pacsé | Forme juridique | Régime fiscal | Particularité |
|---|---|---|---|
| PACS sans convention (séparation) | Indivision | Réel obligatoire | Partage selon apport |
| PACS avec indivision conventionnelle | Indivision | Réel obligatoire | Partage égalitaire |
| PACS + mandat de gestion | Nom propre | Micro-BIC ou réel | L'un des partenaires gère seul l'activité |
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LMNP en concubinage : les options limitées
Contrairement au mariage ou au PACS, le concubinage n’offre aucun cadre juridique spécifique encadrant la vie commune. Les concubins sont considérés comme deux personnes indépendantes aux yeux de la loi, ce qui a un impact direct sur la gestion d’un investissement immobilier en LMNP.
Des patrimoines totalement séparés
En concubinage :
- Chacun reste pleinement propriétaire de ses biens acquis avant ou pendant la relation.
- Les dettes sont également personnelles, sauf solidarité volontaire.
Cela signifie que :
- Le bien immobilier acheté à deux est systématiquement en indivision.
Chacun détient une quote-part du bien, déterminée par les apports financiers et précisée dans les actes notariés.
LMNP uniquement en indivision
Pour une activité de location meublée en couple non marié ni pacsé, l’immatriculation en indivision est obligatoire :
- Chaque concubin est considéré comme coindivisaire et doit figurer sur l’immatriculation.
- Le micro-BIC n’est pas applicable, car interdit en indivision.
- Le régime fiscal applicable est donc le régime réel simplifié, qui impose :
- La tenue d’une comptabilité,
- L’établissement d’une liasse fiscale (cerfa 2031-2033),
- Le report des résultats sur la déclaration d’impôt de chaque concubin.
Anticiper la succession : un impératif
En l’absence de lien légal, les concubins ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Cela peut poser des problèmes importants si l’un des deux décède :
- Le survivant n’hérite de rien, sauf dispositions prises.
- Il faut donc anticiper la transmission avec :
- Un testament,
- Une donation,
- Une clause d’assurance-vie,
- Et idéalement, une déclaration de parts précises dans l’acte notarié.
Sans cela, les héritiers légaux (enfants, parents…) peuvent réclamer la part du défunt, mettant en péril la poursuite de l’activité LMNP.
Indivision ou entreprise individuelle : que choisir pour gérer à deux ?
Lorsque l’on investit à deux dans un bien meublé, se pose inévitablement la question du choix du cadre juridique de l’activité LMNP : faut-il opter pour une entreprise individuelle (en nom propre) ou une indivision ? Ce choix, qui dépend du régime matrimonial et de la détention du bien, a un impact direct sur la fiscalité, la comptabilité et la souplesse de gestion.
L’entreprise individuelle : souplesse mais individualité
L’entreprise individuelle (EI) est adaptée si :
- Le bien est détenu uniquement par un membre du couple,
- Ou si un mandat de gestion permet à l’un des conjoints ou partenaires de gérer seul l’activité LMNP.
Avantages :
- Possibilité d’opter pour le micro-BIC, avec un abattement de 50 % sur les revenus bruts (ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé).
- Gestion simplifiée : pas de comptabilité complexe requise au micro-BIC.
- Un seul exploitant, donc une seule déclaration BIC.
Limites :
- Non possible si le bien est détenu en indivision (hors mandat).
- En cas de séparation, nécessité de radier l’entreprise individuelle et de réimmatriculer selon la nouvelle répartition.
L’indivision : une solution équitable mais plus rigide
L’indivision est généralement imposée :
- Quand le bien est co-détenu par les deux membres du couple (notamment en concubinage ou séparation de biens),
- Et quand il n’y a pas de mandat de gestion permettant une exploitation en nom propre.
Avantages :
- Chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus, selon la détention réelle du bien.
- Structure équitable et transparente en cas de financement partagé.
- Recommandée en cas d’achat commun ou de répartition équilibrée.
Contraintes :
- Obligation du régime réel, donc :
- Tenue d’une comptabilité,
- Dépôt d’une liasse fiscale (2031/2033),
- Déclarations BIC séparées pour chaque indivisaire.
- Moins de souplesse en cas de rupture : il faudra clôturer l’indivision si un seul souhaite poursuivre.
Tableau comparatif : indivision vs entreprise individuelle
| Critères | Entreprise individuelle | Indivision |
|---|---|---|
| Nombre d'exploitants | 1 seul | 2 ou plus (coindivisaires) |
| Régime fiscal autorisé | Micro-BIC ou Réel | Réel uniquement |
| Déclaration des revenus | Unique | Chacun déclare sa part |
| Formalisme comptable | Allégé (au micro-BIC) | Complet (liasse fiscale, bilan…) |
| Gestion simplifiée | Oui | Non (accords nécessaires entre parties) |
| Séparation / Décès | Radiation puis nouvelle EI | Clôture indivision si poursuite individuelle |
Si vous souhaitez simplifier au maximum la gestion de votre location meublée et que l’un d’entre vous peut porter seul le projet, l’entreprise individuelle avec micro-BIC est la voie la plus fluide.
En revanche, si vous investissez à deux à parts égales, avec un financement commun, l’indivision permet de sécuriser la répartition mais demande une rigueur comptable plus importante.
Séparation, divorce ou décès : quelles conséquences sur le LMNP ?
Lorsque la vie de couple évolue — séparation, divorce, décès — cela a un impact direct sur la gestion de l’activité LMNP. Le mode d’immatriculation (en nom propre ou en indivision) conditionne les démarches à suivre pour continuer ou arrêter l’exploitation du bien.
En cas de séparation ou de divorce
Si l’activité est exercée en nom propre :
- Si le conjoint exploitant conserve le bien : il peut poursuivre son activité LMNP sans changement.
- Si l’autre conjoint reprend l’activité :
- L’exploitant initial doit radier son entreprise individuelle,
- Le repreneur doit créer une nouvelle EI à son nom, à la date effective de jouissance du bien.
- Si les deux souhaitent continuer ensemble : il faut clôturer l’entreprise individuelle et créer une nouvelle indivision.
Astuce pratique : les démarches peuvent être faites à la date de la séparation ou au 31 décembre de l’année précédente pour simplifier les déclarations fiscales.
Si l’activité est exercée en indivision :
- Rien ne change tant que les deux ex-partenaires souhaitent continuer ensemble.
- Si un seul veut poursuivre l’activité :
- Il doit verser une soulte (rachat de parts) à l’autre,
- Puis clôturer l’indivision et s’immatriculer en nom propre.
En cas de décès
Si l’activité est en nom propre :
- Le décès de l’exploitant entraîne l’arrêt de l’activité.
- Si le conjoint survivant hérite du bien, il peut reprendre l’activité en créant une nouvelle EI.
- S’il y a héritiers réservataires (enfants, héritage partagé), une indivision successorale sera créée automatiquement.
Si l’activité est en indivision :
- Le décès d’un des coindivisaires met fin à l’indivision existante.
- Le survivant peut :
- Reprendre seul l’activité après règlement successoral,
- Ou créer une nouvelle EI si la pleine propriété lui revient.
Attention : il est essentiel de consulter un notaire pour valider les parts et organiser la succession de façon équitable et conforme à la loi.
Synthèse des cas et solutions
| Situation | Type d'immatriculation | Actions à prévoir |
|---|---|---|
| Séparation (nom propre) | EI | Radiation de l'EI + réimmatriculation si changement |
| Séparation (indivision) | Indivision | Soit maintien, soit clôture + passage en nom propre |
| Décès (nom propre) | EI | Cessation d’activité + nouvelle immatriculation |
| Décès (indivision) | Indivision | Clôture indivision + éventuelle création en nom propre |
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