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Quelle est l'imposition de la SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique très prisée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle permet d’acquérir, de détenir et d’exploiter des biens immobiliers tout en offrant une gestion souple entre associés. Toutefois, l’un des choix les plus stratégiques à effectuer lors de la création d’une SCI concerne son régime fiscal.
Deux options s’offrent aux associés : une SCI peut être soumise à l’imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR), qui implique une transparence fiscale où chaque associé est imposé individuellement sur sa quote-part de bénéfices, et l’Impôt sur les Sociétés (IS), qui confère à la société un statut fiscal propre, avec une imposition directe sur ses bénéfices et une taxation des dividendes uniquement lorsqu’ils sont distribués.
Cet article vous guide à travers les spécificités de chaque régime fiscal, leurs avantages et inconvénients, ainsi que les critères essentiels pour faire le bon choix en fonction des objectifs au moment de créer une SCI.
Quelle imposition pour les revenus locatifs d'une SCI ?
Deux possibilités s’offrent aux associés lors de la création d’une SCI : l’imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Chaque option présente des spécificités qui influencent la gestion fiscale des revenus locatifs, des plus-values immobilières et de la comptabilité de la SCI. Le régime fiscal de la SCI doit être choisi en fonction des objectifs des associés.
L’imposition des revenus d’une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
L’imposition à l’IR est le régime par défaut des SCI. Dans ce cas, la société est considérée comme fiscalement transparente : elle ne paie pas d’impôt en tant qu’entité, mais ce sont les associés qui déclarent leur quote-part des revenus fonciers dans leur déclaration personnelle.
Concrètement, si une SCI transparente réalise un bénéfice locatif de 20 000 € et qu’un associé détient 50 % des parts, il devra déclarer 10 000 € dans la catégorie des revenus fonciers de sa propre déclaration d’impôts.
Les associés peuvent choisir entre deux régimes d’imposition pour leurs revenus fonciers :
Le régime micro-foncier :
- Accessible si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an.
- Applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus, sans possibilité de déduire les charges réelles.
- Intéressant uniquement si les charges déductibles sont inférieures à 30 % des loyers perçus.
Le régime réel :
- Permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, etc.).
- Intéressant lorsque les charges représentent plus de 30 % des revenus locatifs.
- Offre la possibilité d’imputer un déficit foncier (jusqu’à 10 700 € par an) sur les revenus globaux des associés.
Fiscalité des plus-values en SCI à l’IR
En cas de vente d’un bien immobilier détenu par une SCI soumise à l’IR, la plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Un abattement progressif est appliqué en fonction de la durée de détention :
- À partir de la 6ᵉ année, réduction progressive de l’imposition.
- Exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu.
- Exonération totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le régime de l’IR présente toutefois quelques inconvénients à prendre en compte :
- les associés peuvent voir leur tranche d’imposition augmenter
- l’obligation de la tenue d’un objet social civil
- la taxation de la plus-value en cas de vente d’un bien immobilier ou de parts sociales
L’imposition des revenus d’une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
Contrairement à l’IR, une SCI soumise à l’IS est une entité fiscale distincte. Cela signifie que la société paie directement l’impôt sur ses bénéfices, et les associés ne sont imposés que lorsqu’ils perçoivent des dividendes. La SCI est soumise d’office lorsque son objet social est commercial.
Taux d’imposition des bénéfices :
- Taux réduit de 15 % sur la part de bénéfices inférieure à 42 500 €, si :
- Le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 7,63 millions d’euros.
- Le capital est détenu à 75 % par des personnes physiques.
- Taux normal de 25 % au-delà de 42 500 €.
En cas de cession de parts d’un associé, l’imposition varie selon si l’associé est une personne physique ou morale. Dans le premier cas, les règles des plus-values sur valeurs mobilières s’appliqueront, tandis que la personne morale sera soumise à l’imposition sur plus-values professionnelles.
Ce régime présente plusieurs avantages fiscaux :
- Optimisation fiscale possible avec la déduction de nombreuses charges (amortissements, rémunération du gérant, frais d’acquisition…).
- Pas d’imposition personnelle des associés tant que les bénéfices ne sont pas distribués.
- Possibilité de reporter les déficits sur les années suivantes.
Fiscalité des plus-values en SCI à l’IS
Les plus-values immobilières ne bénéficient d’aucun abattement. Elles sont imposées comme des plus-values professionnelles à hauteur de 25 %, avec une imposition élevée si le bien a été amorti.
Les associés de la SCI qui sont des personnes physiques peuvent toutefois bénéficier d’un abattement sur durée de détention pour les titres détenus depuis plus de 2 ans :
- 50 % d’abattement si les titres ont été détenus entre 2 et 8 ans
- 65 % d’abattement si les titres ont été détenus sur plus de 8 ans
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Fiscalité de la SCI : tableau comparatif IR ou IS
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Imposition |
|
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| Déduction du déficit foncier | X | Oui sur les 10 années suivant le début d'activité |
| Déduction des frais avant impôt |
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| Taxe sur plus-value |
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Dans le cas d’une SCI familiale, l’objectif est de faciliter la transmission d’un patrimoine aux héritiers. L’imposition sur le revenu est dans ce cas le plus pertinent. S’il s’agit d’une SCI immobilière, le choix du régime fiscal dépendra alors de la volonté des associés. Dans le cas d’un objectif de rendement, l’impôt sur les sociétés sera alors le plus intéressant car il n’impactera pas l’imposition personnelle des associés.
FAQ -
Imposition SCI
La SCI et la TVA : quel fonctionnement ?
Par défaut, une SCI n’est pas assujettie à la TVA. Cela signifie qu’elle ne facture pas la TVA sur ses loyers et ne peut ainsi pas récupérer la TVA sur ses dépenses. Cependant, certaines situations peuvent justifier un assujettissement volontaire à la TVA.
L'option pour la TVA est intéressante lors de la location de locaux professionnels (bureaux, commerces, entrepôts). Elle est automatique en cas de location meublée.
Est-il possible de changer de régime d'imposition d'une SCI ?
Il est tout à fait possible de passer du régime de l'IR à l'imposition sur les sociétés (IS) à tout moment. S la société est déjà au régime de l'IS, il n'est pas possible de changer car ce statut est définitif.
Quelles conséquences en cas d'une dissolution de la SCI ?
Une SCI peut être dissoute pour diverses raisons, notamment liées aux conditions dans les statuts (terme de la durée de la société, réalisation de l'objet social, etc.) ou à des complications judiciaires liées à des litiges entre associés, décès d'associés, cessation de paiements, etc.
Dans le cas d'une dissolution de SCI :
- imposition des plus-values réalisées sur biens détenus, ou boni de liquidation. Les associés paient un impôt au prorata de leur droit sur les biens détenus.
- imposition du résultat de la société pour l'année de dissolution.
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Article écrit le 25/02/2025 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
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