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de votre investissement meublé (lmnp)
La nouvelle Loi de Finances impose la réintégration des amortissements déduits sur les biens en LMNP dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’imposition lors de la revente (19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, auxquels peut s’ajouter une taxe supplémentaire pour les plus-values supérieures à 50 000 €).
Les locations de courte durée (type Airbnb), les locations meublées classiques (neuf ou ancien) et les résidences de tourisme sont les principales impactées par cette réforme. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, établissements pour personnes handicapées) ne sont pas concernées.
Grâce à son positionnement unique sur le marché de l’investissement immobilier, Valority vous permet de bénéficier du statut LMNP tout en échappant à ce nouveau dispositif.
Fort de plus de 15 ans d’expertise, notre gestionnaire Les Belles Années administre aujourd’hui 8 800 logements étudiants à travers la France. En investissant dans l’un de nos appartements étudiants, vous profitez d’un bail commercial clé en main, sans les contraintes de la gestion locative, tout en échappant aux changements apportés par les nouvelles réglementations du LMNP en 2025.
Il s’agit de la mesure la plus impactante pour les investisseurs dans les changements du LMNP 2025 : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Pour rappel, l’amortissement en LMNP sous le régime réel simplifié est un mécanisme comptable qui permet d’étaler le coût d’acquisition d’un bien immobilier et de son mobilier sur plusieurs années. L’objectif est de diminuer le résultat imposable du loueur, et ainsi, d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs. La plus-value issue de la revente d’un bien en LMNP entre dans le cadre des plus-values de particuliers. Dans ce cas, il y a 2 types d’imposition :
L’imposition sur les plus values est ainsi de 36.2 %.
Vous pouvez ainsi amortir :
L’amortissement est linéaire, c’est-à-dire qu’il est réparti de manière égale chaque année sur la durée d’amortissement choisie.
En réintégrant cet amortissement, l’imposition sur la plus-value immobilière sera plus importante qu’auparavant. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à garder leurs logements sur une plus longue durée.
Toutefois, l’effet de cette mesure est à relativiser ! En effet, il existe un système d’abattement fiscal pour les plus-values immobilières réalisées selon le nombre d’années de détention. A partir de 22 ans de détention, votre plus-value est exonérée pour l’imposition sur le revenu et à partir de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement pour l'impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 1.65 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 %/an | 1.65 %/an |
| 22e année | 4 %/an | 1.60 %/an |
| Après 22 ans | Exonération | 9 % |
| Après 30 ans | Exonération | Exonération |
Afin d’éviter une hausse de l’imposition à la revente sans attendre l’exonération complète, plusieurs solutions sont possibles :
| Achat à crédit classique | Achat cash classique | Achatcash LMNP étudiant | |
|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 € | 150 000 € | 150 000 € |
|
Prix d'achat corrigé (avec amortissement immo uniquement) |
147 413 € | 107 250 € | 183 750 € |
| Prix de vente net | 170 000 € | 170 000 € | 170 000 € |
| Plus-value brute | 22 587 € | 62 750 € | - 13 750 € |
| Total impôts et taxes | 4 960 € | 15 036 € | 0 € |
| PV nette comptable | 17 626 € | 48 969 € | - 13 750 € |
| Amortissements immo utilisés sur la période | 41 337 € | 81 500 € | 81 500 € |
| Amortissements mobilier utilisés sur la période | 5 000 € | 5 000 € | 5 000 € |
| Amortissement à réintégrer | 36 337 € | 76 500 € | 0 € |
L’investissement en résidence de service est le plus intéressant car il n’est pas concerné par la réintégration des amortissements. De plus, avec l’achat au comptant, vous consommez davantage d’amortissement dès le début ce qui élève la plus-value, et donc l’imposition à la revente.
La loi de Finances a été définitivement adoptée et entrée en vigueur au mois de février 2025. Elle vient ainsi s’ajouter à la loi Le Meur, votée quelques mois plus tôt, dans la liste des mesures plus encadrantes du statut LMNP pour favoriser la location longue durée.
Voici les évolutions du statut LMNP dans la loi Le Meur du 19 novembre 2024 :
Un abattement forfaitaire de 21 % supplémentaire est possible pour les meublés de tourisme dans les zones non tendues, comme les zones rurales, et dont le CA HT ne dépasse pas 15 000 €. Dans cette situation, l’abattement peut passer à 92 %.
La Loi de Finances 2025 rend caduque l’article 199 quater B du Code Général des Impôts (CGI), qui stipule que les sociétaires soumis à l’impôt sur le revenu sous les régimes des BIC, BA ou BNC, dont le chiffre d’affaires reste en dessous des seuils des régimes micro (articles 50-0, 64 bis et 102 ter), peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils optent pour le régime réel et adhèrent à un centre de gestion ou une association agréés.
Cette réduction correspond aux deux tiers des frais engagés pour la tenue de leur comptabilité et leur adhésion, avec un plafond annuel de 915 €. Elle s’applique sur le montant de l’impôt dû, sans pouvoir dépasser ce montant.
De ce fait, il n’est plus possible de réduire ses impôts à l’équivalent du deux tiers des frais de comptabilité via l’adhésion à un OGA. Les frais de comptabilité restent toutefois imputables dans les charges déductibles du régime réel.
La loi de Finances 2025 prévoit l’application d’une TVA de 10 % pour les locations de courte durée dépassant le seuil de franchise de 25 000 € de revenus annuels.
Cette mesure concerne les locations meublées de tourisme qui pratiquent au moins 3 des activités para-hotellières suivantes :
Les établissements qui proposent des séjours de moins d’une semaine sont les principaux concernés.
| Caractéristiques | LMNP 2024 | LMNP sous la réforme 2025 |
|---|---|---|
|
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value |
Pas de réintégration d'amortissement, à l'exception :
|
Réintégration de l'ensemble des amortissements déduits à l'exception de l'équipement et du mobilier |
|
Plafonds d'abattement forfaitaire des micro-BIC |
|
|
| Avantage fiscal lié à l'OGA | Oui - Réduction d'impôts à hauteur de 2/3 des frais de comptabilité | Non - Déduction des frais de comptabilité dans les charges déductibles au régime réel |
| Performances énergétiques | DPE G louables | DPE G interdits à une nouvelle mise en location, obligation de travaux de performance énergétique |
Le LMNP s’adresse aux propriétaires proposant à la location des biens immobiliers meublés. Pour être éligible, il est nécessaire que le logement respecte certains critères d’équipement garantissant qu’il est « prêt à vivre ». Les revenus issus de cette activité sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Pour profiter de ce statut, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions :
Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus dont le montant est inférieur à 77 700 € pour les locations meublées classiques ou meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
Cela signifie que vous ne déclarez que 50% de vos recettes et que l’impôt est calculé sur cette base. Cet abattement est censé compenser les charges que vous avez pu engager (assurance, entretien, etc.).
Pour les locations meublées de tourisme non classées, le taux d’abattement est fixé à 30 %.
Le régime réel devient obligatoire si les revenus locatifs dépassent les plafonds du régime micro-BIC.
Caractéristiques principales :
Il est également possible de reporter des amortissements dans le cas où l’activité du loueur meublé est déficitaire.
L’amortissement en régime réel est un mécanisme comptable qui permet aux propriétaires de biens loués meublés de déduire, chaque année, une partie de la valeur de leur bien de leurs revenus locatifs imposables.
La durée d’amortissement varie généralement entre 25 et 40 ans, mais elle peut être plus courte pour certains éléments comme les meubles. C’est notamment le cas des meubles, de l’électroménager ou encore des équipements de cuisine. Dans ce cas, l’amortissement est plus rapide, souvent sur 5 à 10 ans.
Selon l’objectif d’investissement, le recours au loueur en meublé professionnel pourrait être une alternative intéressante aux nouvelles contraintes. Il sera toujours possible de bénéficier de l’amortissement avec le statut LMP, bien qu’il soit plus contraignant fiscalement. Cet avantage pourra permettre de compenser les pertes et de déduire certaines charges. Toutefois, il faut bien penser que LMP est affilié au régime des travailleurs indépendants, ce qui implique des cotisations plus élevées.
Pour pouvoir en bénéficier, les revenus locatifs doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du loyer fiscal et doivent être supérieurs à 23 000 € / an.
C’est l’un des objectifs de la nouvelle réforme fiscale du LMNP : inciter à investir dans la location longue durée pour des baux de plus de 9 mois. Vous pourrez toujours bénéficier d’un abattement de 40 % si vous êtes au régime micro-BIC.
La réforme des revenus immobiliers a également un effet incitateur sur l’investissement dans la location nue. Plus simple à gérer que la location meublée, elle bénéficie d’une fiscalité stable. SI le montant de vos revenus est inférieur à 15 000 € / an vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % avec le régime microfoncier. Si les revenus annuels bruts sont supérieurs à 15 000 €, l’investisseur peut déduire les différentes charges qui lui sont incombées.
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont l’une des alternatives les plus intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Ses principaux avantages sont les suivants :
La déduction des charges :
La gestion du déficit foncier :
Les pertes de la SCI (déficit foncier) peuvent être imputées sur les revenus fonciers des associés ou reportées sur les revenus des années suivantes.
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C’est la possibilité d’acheter un bien financé par les loyers de vos locataires, d’obtenir d’éventuels avantages fiscaux ainsi que de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
C’est une solution pour préparer l’avenir et protéger votre famille via les assurances emprunteurs.
Oui, vous serez concerné par la réintégration des amortissements. Si vous vendez votre maison une valeur de votre "dépendance" sera estimée par le notaire qui devra procéder au calcul de l’éventuelle plus-value. Vous pouvez aussi bénéficier d'une exonération total après 30 ans de détention.
À l'IS vous pratiquiez déjà la réintégration des amortissements à la sortie (impôts sur les sociétés pendant et à la sortie)
Non, une SCI à l'IR (impôt sur les revenus) ne peut pas faire de LMNP. Pour rester à l'IR il faut passer par une SARL de famille.
Seules les SCI à l'IS peuvent faire de la location sous le statut LMNP.
La période de location meublée sera prise en compte dans la revente.
Exemple : je loue 10 en meublé puis 10 ans en nu, les amortissements pratiqués pendant les 10 ans en meublé seront réintégrés dans la revente, le texte de loi est très clair.
Si c'est une partie de votre résidence principale (dépendance) et si vous pratiquez des amortissements (la valeur de la dépendance est donc déterminée) oui il y aura réintégrations des amortissements sur la plus-value pour la quote-part de votre dépendance
Il s'agit des amortissements utilisés pour compenser les loyers perçus (hors amortissements des meubles).
C'est pour cela que les situations sont inégales, quelqu'un qui a réalisé un achat cash consomme plus rapidement les amortissements et donc le consomme plus rapidement et paye plus d'impôt sur la plus-value.
Le régime micro-BIC convient aux investisseurs dont le montant des recettes annuelles ne dépasse pas 77 700 € / an et qui ont des charges réelles plutôt faibles. Dans les faits, le régime réel s'avère plus avantageux car vous pouvez amortir l'acquisition du bien et le mobilier ainsi que déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, travaux, etc.).
Après 22 ans il reste l'imposition des prélèvements sociaux.
Après 30 ans il y a une exonération complète
Il n'y a pas de déficit foncier en location meublée. Attention à ne pas confondre revenus fonciers et revenus BIC qui ne sont pas du même régime fiscal.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
La location meublée non professionnelle (LMNP) permet de bénéficier d'avantages fiscaux à court et long terme.
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