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SCPI risques : quels sont-ils et comment les éviter ?
Les SCPI offrent l’opportunité d’investir dans l’immobilier locatif sans en subir les contraintes, liées notamment à la gestion locative.
Ce placement sur moyen ou long terme apporte à l’investisseur des rendements potentiellement élevés, ainsi qu’une liquidité intéressante en fonction des contrats.
Cependant, comme tout placement, les SCPI ne sont pas dénuées de risques : perte en capital, manque de liquidité, fiscalité lourde ou encore dépendance au marché immobilier.
Ces risques, bien que maîtrisables, méritent une attention particulière avant tout investissement. Voici un passage en revue des principaux dangers liés aux SCPI afin de vous aider à investir en toute connaissance de cause, tout en vous donnant les clés pour limiter leur impact.
Quels sont les risques que l'on retrouve dans
un investissement en SCPI ?
Perte en capital
Le capital investi dans des parts de SCPI n’est pas garanti. La valeur des parts est directement liée à celle des biens immobiliers détenus par la SCPI a. Si le marché immobilier connaît une baisse ou si la société de gestion ne maintient pas correctement le parc immobilier (entretien, rénovation), le prix des parts peut diminuer. Bien que la déperdition de valeur du parc détenu par la société soit plutôt un cas exceptionnel.
En effet, les sociétés ont une marge de 10 % entre la valeur de reconstitution, qui représente la valeur réelle du patrimoine détenu par la société, et le prix de la part. Ce qui leur permet de résister aux fluctuations du marché avant d’impacter le changement sur le prix des parts de SCPI.
Cependant, la diversification du portefeuille permet généralement d’atténuer ce risque. En effet, les SCPI s’appuient sur une estimation annuelle de leur patrimoine par des experts indépendants, ce qui assure une certaine transparence et limite les écarts de valorisation.
Il faut également garder en tête que l’investissement en SCPI de rendement, la majorité des cas, a un objectif de long terme et ne permet pas, ou peu, de générer une plus-value au moment de la revente.
Non garantie du rendement
Les rendements des SCPI, bien qu’attractifs, ne sont pas garantis pour les épargnants. Ils dépendent essentiellement des loyers perçus par la SCPI, lesquels peuvent être impactés par :
- Des défauts de paiement des locataires.
- Une vacance locative prolongée, mesurée par le Taux d’Occupation Financier (TOF).
Pour rappel, le TOF représente le ration entre les loyers perçus à ceux potentiellement perçus par la société dans le cas où le patrimoine est intégralement loué. Un TOF inférieur à 85 % peut entraîner une baisse significative des revenus distribués.
La diversification sectorielle (bureaux, commerces, santé, etc.) et géographique des investissements est une stratégie clé pour réduire ces aléas. De plus, les investissements en SCPI mutualisent ce risque, ce qui permet de limiter l’effet de perte de rendement.
Manque de liquidité
Contrairement aux actions ou aux fonds classiques, les parts de SCPI sont peu liquides. La revente de parts peut prendre un certain temps en fonction de la demande sur le marché. Ce manque de liquidité est inhérent à la nature de l’investissement immobilier.
Il faut toutefois noter que la nature des SCPI à capital variable permet de se constituer un fonds de réserve dans le cas où le nombre de parts cédées le nombre de parts souscrites, ce qui garantit une liquidité suffisante pour ceux souhaitent vendre leurs parts. Pour l’année 2023, le délais moyen pour vendre une part était de 15 jours.
Les autres dangers à prendre en compte avant
d'investir en SCPI
Hyperspécialisation des SCPI
Certaines SCPI adoptent une stratégie de spécialisation, se concentrant sur un secteur spécifique, comme l’hôtellerie, la santé ou la logistique. Si cette approche peut offrir des opportunités intéressantes, elle expose les investisseurs à un risque accru en cas de crise touchant ce secteur. Par exemple, les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie ont été fortement impactées par la crise sanitaire de 2020.
Conseil :
- Privilégiez des SCPI diversifiées pour répartir les risques sur plusieurs secteurs et zones géographiques.
Biais lié aux performances passées
De nombreux investisseurs basent leurs choix sur les rendements historiques des SCPI, croyant qu’ils prédisent les performances futures. Or, les conditions de marché peuvent évoluer, rendant ces projections hasardeuses. Un rendement exceptionnel une année peut ne pas se reproduire les années suivantes, notamment si la société de gestion collecte des capitaux trop rapidement sans pouvoir les réinvestir efficacement. Comme pour n'importe quel placement financier, la règle d'or est la suivante : les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Astuce :
- Analysez les stratégies à long terme des SCPI plutôt que de vous focaliser uniquement sur les chiffres récents.
Arnaques et fraudes
Avec l’essor des placements SCPI, les escroqueries se multiplient. Des investisseurs sont attirés par des promesses de rendements irréalistes ou des réductions sur le prix des parts. Ces fraudes, souvent opérées en ligne, peuvent entraîner des pertes importantes.
Bon à savoir : Une société de gestion d’une SCPI doit obligatoirement être agréée par l’AMF, comme c’est le cas pour Valority par exemple.
Risque financier lié aux taux d’intérêt
La hausse des taux d’intérêt peut avoir un impact négatif sur les SCPI. Elle augmente le coût de l’endettement pour les nouvelles acquisitions et peut rendre les placements immobiliers moins attractifs face à des alternatives comme les obligations. Plus l'endettement de la société est élevé, plus elle sera vulnérable en cas de fluctuations des taux.
En cas de surendettement, certaines SCPI peuvent être soumises à des cessations d'actifs ce qui impacterait négativement à la fois la rentabilité et la solidité de la société.
Précaution :
- Surveillez la structure financière des SCPI et privilégiez celles avec une gestion maîtrisée de leur endettement.
Risque de change sur les devises
Ce risque concerne spécifiquement les SCPI qui investissent en dehors de la zone euro. Le rendement et la valeur du parc sont influencés par l'évolution du change entre la monnaie dans laquelle les revenus sont versés (l'euro) ainsi que la devise dans laquelle la société perçoit les loyers (monnaie du pays d'implantation). Cette évolution peut être à la positive ou négative selon le pays d'implantation.
Dans ce cas, il est conseillé de regarder l'historique de la SCPI dans le pays, le contexte économique, social et politique, le cours de la devise ainsi que le taux de change.
L'impact de la fiscalité qui peut s'alourdir
Pour rappel, acheter des parts de SCPI s'apparente à un investissement immobilier et non pas comme un placement financier. De ce fait, les rendements entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, les revenus sont triplement taxés.
- Taux marginal d'imposition + 17.2 % de prélèvements sociaux
- pour les contribuables aux revenus les plus élevés, acquittement de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les revenus, dans le cadre du régime réel, sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR) dont le taux dépend de la Tranche Marginale d'Imposition (IR).
Si vous souhaitez des revenus allégés de la fiscalité, il est pertinent de se tourner vers les SCPI Européennes qui sont uniquement imposées dans leur pays d'implantation. Vous bénéficierez ainsi d'une imposition plus faible du fait qu'il n'y a pas de prélèvements sociaux.
Comment se définit le risque dans une SCPI ?
Comme tout placement qui offre un rendement intéressant, la prise de risque est nécessaire.
Pour investir dans une SCPI, un investisseur va acheter des parts d’actifs immobiliers qui peuvent être des immeubles d’habitation ou de bureaux par exemple. Pendant toute la durée du placement, l’investisseur bénéficiera chaque mois de rendements locatifs à la hauteur de son investissement.
Des rendements locatifs qui ne pourront exister que si les immeubles en question sont bels et bien loués.
Finalement quand l’investisseur décidera de revendre ses parts, ces dernières seront soumises aux fluctuations du marché immobilier qui sont dues à la loi de l’offre et de la demande et aux éventuelles crises immobilières ou sanitaire comme le coronavirus dernièrement. Ces parts pourront donc avoir gagné ou perdu en valeur. C’est donc principalement la bonne santé du marché de l’immobilier qui définit le risque d’une SCPI.
Les autres dangers à prendre en compte avant
d'investir en SCPI
Très concrètement, l’investisseur avec l’aide de son conseiller en gestion de patrimoine, va monter son contrat en définissant notamment les actifs immobiliers dans lequel il souhaite placer son argent.
Ce choix d’acheter telle ou telle part, se fera justement en fonction du risque que sera prêt à prendre l’investisseur. Généralement, c’est la nature même du projet qui définira cette prise de risque.
Certaines personnes s’intéressent aux SCPI pour obtenir un complément de revenus par exemple, d’autre au contraire pour se créer un capital confortable pour lors du départ à la retraite.
Risques SCPI : cas concret
Pour obtenir de très bon rendements réguliers et ainsi satisfaire son objectif de complément de salaire, il faudra miser sur des actifs présentant un niveau de risques relativement élevé mais présentant des revenus locatifs élevés sur court terme, tandis que le placement sur long terme dans l’objectif de mettre de côté pour la retraite, pourra très bien fonctionner en achetant des parts moins risqués mais en les conservant plus longtemps en misant sur le bénéfice à la revente.
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Concrètement, à quels types de risques faut-il s’attendre ?
La loi de l’offre et la demande
Selon si vous décidez de choisir une SCPI capital fixe ou variable, les parts dans lesquelles vous aurez investi, seront soumises à la loi de l’offre et de la demande.
Si vous choisissez le capital variable, vos parts seront soumises à la bonne santé du marché immobilier. Le risque est que le marché immobilier s’effondre comme en 2008 par exemple.
Si vous choisissez le capital fixe, le risque dépendra là encore de l’offre et de la demande, mais sur ce que l’on appelle le marché secondaire.
En effet, dans une SCPI à capital fixe l’investisseur perd un peu en flexibilité car il ne peut pas vendre directement ses parts. Il devra trouver des acheteurs sur le marché secondaire qui est composé d’investisseurs en SCPI qui achètent et revendent des parts faisant ainsi fluctué les prix en fonction de l’offre et de la demande.
Si aucun acheteur n’est intéressé, alors l’investisseur devra mécaniquement baisser le prix de ses parts pour les vendre et donc réduire son bénéfice petit à petit.
La diminution des rendements locatifs
Le deuxième type de risque beaucoup moins courant, est celui de la diminution des rendements locatifs. Il est possible à cause d’une diminution du taux d’occupation financier d’un bâtiment ou d’une baisse des loyers versés par les locataires, que les rendements locatifs reversés par la SCPI à ses associés investisseurs, soient diminués.
Une mauvaise gestion de la SCPI
C’est extrêmement rares, mais il est également possible que la société de gestion en charge de la SCPI qui sert d’intermédiaire entre les investisseurs et les biens immobiliers dans lesquels ils ont investis, gèrent mal les choses et fassent courir un risque à toutes les parties prenantes.
Bon à savoir : Une société de gestion d’une SCPI doit obligatoirement être agréée par l’AMF, comme c’est le cas pour Valority par exemple.
Nos conseils
Vous l’avez compris, la prise de risques augmentera le rendement potentiel de vos placements dans une SCPI. Cependant dans la majorité des cas, les investisseurs optent pour un contrat à risque modéré. C’est là tout l’avantage des SCPI. Il est possible de diversifier ses achats de parts dans des zones géographiques variées, dans des types de biens immobiliers variés avec des surfaces différentes, afin de limiter le plus possible les risques, sans pour autant lésiner sur la rentabilité potentielle.
C’est le rôle premier des conseillers en gestion de patrimoine chez Valority. Nous sommes là pour vous guider et construire avec vous le placement en SCPI le plus adapté à votre profil risque et à votre projet.
Article écrit le 26/10/2022 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
Pour aller plus loin
Avertissement : cette page ne doit pas être considérée comme une sollicitation, un conseil en investissement, une recommandation ou une offre de souscrire ou de conclure une quelconque opération sur cet instrument financier et n’emporte aucun engagement contractuel de la part de Valority.
L’investissement dans les produits financiers comporte des risques et notamment un risque de perte en capital, partielle ou totale, risque que vous acceptez en cas d’investissement et que vous devez être financièrement en mesure de supporter. Au regard de ces risques, tout Investisseur potentiel doit disposer des connaissances et de l’expérience nécessaires pour évaluer les caractéristiques et les risques liés à chaque opération.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
